Des prix plus abordables et des crédits à taux réduits, l’immobilier repart en Centre-Val de Loire

Depuis la crise du Covid, le marché immobilier stagne et les taux sont devenus impossibles à suivre pour le portefeuille des Français. Mais la tendance est au « retour à la normale » avec une baisse des prix et des taux d’intérêt. Ville par ville, découvrez les tendances de fin 2024.

Avec des taux atteignant 4%, le marché a ralenti jusqu’en février 2024 dans la région. Elle a ensuite connu un léger rattrapage au printemps et à l’été auprès d’une partie des acquéreurs qui avaient reporté leur projet à de meilleurs tarifs. Mais pour la FNAIM Centre-Val de Loire, «la véritable reprise n’aura pas lieu avant 2025« .

Car il ne faut pas confondre rattrapage et redémarrage. Si les perspectives sont optimistes, le dynamisme du marché sera à nouveau au rendez-vous lorsque les primo-accédants pourront bénéficier d’une plus grande capacité d’achat. Selon les estimations de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) du Centre-Val de Loire, même avec ce rattrapage en cours d’année, l’activité aura chuté de 8 à 10 % en 2024.

Les biens neufs à vendre sont rares dans la ville surnommée la Belle au bois dormant. Et les acheteurs restent prudents. Une tendance confirmée par Stéphanie Bonis, de la FNAIM du Cher. « Les vendeurs attendent de voir comment évolue le marché immobilier, dit-elle. Par rapport à l’année dernière, nous avons entre -17 et -20% d’acheteurs”.

Toutefois, la dynamique dans laquelle s’est engagée la ville, notamment en devenant Capitale européenne de la Culture 2028, pourrait profiter à l’immobilier et attirer les touristes. Les prix de l’immobilier y baissent depuis deux ans. Et la rentabilité locative est au rendez-vous pour les appartements, ce qui pourrait intéresser les investisseurs.

Selon Stépahnie Bonis, «on devrait observer une augmentation des acquisitions de biens destinés à la location de courte durée».

Secteurs populaires : le quartier des Marronniers, le secteur des Berruyers et la Place Séraucourt. Les maisons de ville ou les appartements varient entre 65 000 € et 250 000 €. Le quartier Lahitolle où un nouveau projet immobilier pourrait voir le jour.

A Blois, les prix ont longtemps continué à augmenter malgré toutes les tendances. Après une hausse de 8,1% en 2023, ils amorcent enfin une baisse de 4%. La demande reste forte et les marchandises circulent rapidement.

Secteurs populaires : le quartier Blois-Vienne, rive gauche, face au château.

Les prix ont explosé à la fin du Covid, atteignant 3 000 €/m². Ils sont désormais retombés entre 2 400 et 2 500 € le m². Mais Orléans fait toujours partie des villes où l’immobilier s’envole. Les prix ont augmenté sur un an de 7%. Les vendeurs trop gourmands, qui vendent au-dessus de 600 000 €, peinent à trouver preneur.

Secteurs populaires : entre le boulevard Alexandre-Marin et la Loire, à proximité de la cathédrale au coeur de la ville. Le quartier de la Source n’est pas attrayant et fait même office de répulsif. Mais pourrait être un bon compromis pour ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier à Orléans.

Une deuxième ligne de tramway, de nouvelles pistes cyclables, un centre-ville de plus en plus piétonnier… Tours se lance dans de grands travaux et cela attire les repreneurs. Les prix ont baissé de 6% au mètre carré et le marché est dynamique.

« Il y a effectivement eu une petite baisse des prix depuis 18 mois et on observe un léger retour des acheteurs avec la baisse des prix et des tarifs, mais ce n’est pas une augmentation nette. On est loin du marché prospère de 2021 où l’on observait un pic d’acquisitions.

Vincent Briand, FNAIM representative of Indre-et-Loire

Tours reste une ville intéressante pour l’investissement immobilier puisqu’elle fait partie des villes les plus chères en location au mètre carré. Les propriétés s’y louent en moyenne à 15 €/m² alors que le loyer médian dans la région est de 13 €/m². « En raison des prix élevés pour l’achat d’un bien immobilier, il y a peu de primo-accédants »indique Vincent Briand.

Secteurs populaires : Le centre-ville avec les halles et le secteur universitaire est toujours recherché, avec des prix au mètre carré allant de 3 500 € à 4 200 €. A Prébendes, les maisons se vendent à prix d’or, entre 400 000 et 1,2 million d’euros. Les quartiers les plus abordables restent le boulevard Tonnelé, le secteur Starsbourg ou Febvotte.

Comme à Blois, les prix à Chartres ont augmenté de 9 % en un an. Une hausse des prix qui s’explique par la croissance démographique que connaît la ville ces dernières années. Car en effet, la demande de biens immobiliers augmente. Les niveaux sont similaires à ceux de 2019.

Secteurs populaires : Le centre historique avec l’Hôtel-Dieu, le Grand Faubourg et Chanzy qui tournent en moyenne autour de 2 500 €/m²,

Comme à Bourges, les biens proposés à la vente ne sont pas nombreux. Et les ventes mettent plus de temps à se conclure. Les acheteurs recherchent principalement des biens situés dans le centre et disposant d’un garage et d’un jardin.

Mais les offres sont extrêmement rares. Le marché locatif à Châteauroux est extrêmement tendu, avec une demande supérieure à l’offre proposée en face.

Dans l’Indre, selon l’Agence départementale d’information sur le logement, le marché du neuf, déjà en grande difficulté, « s’effondre » depuis deux ans. C’est l’Indre qui connaît la plus forte baisse du marché de la construction neuve de la région. Ils ont constaté une baisse de 55 % en un an seulement.

Secteurs populaires : The center, the Strasbourg district, Saint-Christophe and the Hippodrome, the Marins, La Forge-de-l’Isle, Petit-Valençay and the Pierre-et-Marie Curie district.

Le DPE, diagnostic de performance énergétique désormais obligatoire, permet de réaliser des économies dès l’achat. Surtout avec les DPE F ou G car les mettre sur le marché de la location sera bientôt impossible.

Les vendeurs sont donc pressés de se débarrasser de ces passoires thermiques. Une baisse de prix de près de 15 % est souvent possible, mais il faut garder à l’esprit que les économies réalisées devront servir à financer une partie des travaux de rénovation énergétique.