Ventes en chute libre, prix élevés, biens d’exception… l’immobilier dans les Pyrénées-Orientales à la loupe

La profession en est bien consciente : après deux années record post-Covid, les ventes immobilières dans les Pyrénées-Orientales sont en chute libre. La Chambre des Notaires des Pyrénées-Orientales, par la voix de son président Jean-Luc Brieu ainsi que de Marilyne Sanchez Conte et Brice Wenger, a dévoilé la radiographie complète de la santé immobilière des Pyrénées-Orientales réalisée le 1^est Juillet 2023 au 30 juin 2024. Verdict : il n’est vraiment pas au top de sa forme. “Nous connaissions un effondrement du volume des ventes mais pas des prix. Pour que l’activité reprenne, il faudra que les vendeurs acceptent de baisser leur demande. Avec la crise économique, nous sommes confrontés à des acheteurs qui perdent leur solvabilité. Les taux d’intérêt ont augmenté, même s’ils ont légèrement diminué depuis la rentrée scolaire de septembre. Concrètement, nous avons constaté une baisse globale des ventes de 28 %. En un an, nous sommes passés de 15 750 transactions à 11 300. ». Mais l’ensemble du marché immobilier n’est pas logé à la même enseigne. Neuf, ancien, maison ou appartement, sur le littoral, à Perpignan ou à la montagne, certains biens résistent un peu mieux à la crise.

L’ancien : les appartements résistent, pas les maisons

Dans le premier, 4 800 appartements ont été vendus du 1^est Juillet 2023 au 30 juin 2024, soit une baisse de 27% par rapport à l’année dernière. En atteignant 2 370 €, en un an, le prix médian au m² de ces logements a augmenté de 3,7 %. Il est relativement cher par rapport aux départements voisins comme l’Ariège (1 540 € le m²), mais équivalent aux prix pratiqués dans l’Aude (2 330 €). “On paye encore pour la mer et la montagne», sourient les notaires. Cela est d’autant plus vrai lorsqu’on regarde le prix au m² par secteur. Avec 3 330 € à payer le m², c’est sur la Côte et la plaine du Roussillon que les prix des appartements anciens sont les plus élevés. Suivie de près par Cerdagne-Capcir et ses 2 880 € le m², soit une hausse de 8,2% qui s’explique par un effet Covid et une recherche d’air pur. affiché dans le Conflent Vallespir (1 280 €) Perpignan est le seul endroit où le coût au m² a baissé de 2,2 % (1 450 €) sur l’année. A l’inverse, ils ont explosé de 14,6%. Port-Vendres (2 980%) et 12,4% à Sainte-Marie-la-Mer (3 700 euros) Quel que soit le territoire, les acheteurs recherchent en priorité un appartement de 2 pièces (36%) ou un appartement de 3 pièces. des chambres (27%) ou un studio (20%).

Pour les maisons, avec 5.390 transactions cette année contre 7.160 ventes l’an dernier, l’activité a reculé de 25%. Toujours dans l’ancien secteur, le prix de vente médian atteint 203.000 euros, soit 3% de moins sur un an. Les acquéreurs privilégient les surfaces « raisonnables » allant du T1 au T3 dans 32 % des cas, ou le quatre pièces « classique » pour 33 % d’entre eux. Acheter une maison dans les Pyrénées-Orientales coûte bien plus cher que dans l’Aude (150 000 euros) ou en Ariège (127 600 euros). Les prix de vente médians baissent dans tous les secteurs du département : de la Cerdagne-Capcir (235 000 €, – 2,3 %) à la Côte et la plaine du Roussillon (218 000 €, – 1,2 %) en passant par Perpignan (190 000 €, – 4,4 %). Les chutes les plus vertigineuses sont chez Bompas et ses 13,5% (201 800 €) et les 10 % Cérétans (223 000 €).

Nouveau : la construction à l’arrêt, les prix s’envolent

La construction de logements n’est pas encouragée par de nombreuses réglementations en vigueur, notamment la zéro artificialisation des terrains. Tout ce qui est rare coûte cher. Dans les Pyrénées-Orientales, le prix médian d’un terrain neuf s’élève à 93 700 €, soit presque le double par rapport à l’Aude (55 800 €), voire le triple de celui de l’Ariège (37 000 €). Si ces deux départements voisins ont vu ces prix baisser en un an, les Pyrénées-Orientales nagent à contre-courant. Sur les terres catalanes, ils ont augmenté de 5%. En Cerdagne Capcir, ce montant a explosé : plus 12 % en un (95 000 €), à l’opposé du Conflent Vallespir et son moins 13 % (55 600 €). 78% de ces terrains achetés ont une superficie inférieure à 600 m². “Si l’on affine encore ces données, une très grande majorité de ces terrains sont même à moins de 300 m²», détaillent les notaires.

Les appartements neufs suivent la même tendance : avec 4 500 € le m² (prix médian), la facture a bondi de 19 % en un an. Une amplification des coûts qui s’observe partout dans le département. Plus de 12 % sont collectés sur la Côte et la plaine du Roussillon (4 870 €) et plus de 11 % sont recensés à Perpignan (4 060 €). Dans le neuf, les acquéreurs recherchent majoritairement un appartement 3 pièces (45%) ou un appartement 2 pièces (39%).

Vers un horizon plus lumineux ?

La profession est plutôt confiante dans l’avenir. “Une amélioration finira par arriver. On aura forcément des divorces et des décès… donc des maisons à vendre”. Frédéric Malquier, le président départemental de la Fédération immobilière (Fnaim), prédit même une reprise imminente de l’activité : «Nous sommes en fin de cycle et nous disposons de plusieurs indicateurs d’optimisme. Les Pyrénées-Orientales ont une démographie positive (1,1% alors que la moyenne nationale se situe autour de 0,7%). Nous avons un taux de transfert important de 2,3 à 2,5 %, contre 1,8 % pour le reste de la France : les travailleurs viennent s’installer chez nous, il faut les héberger. Certaines réformes nous y aideront, comme la loi de Plan Pluriannuel de Travaux. Les grands projets devront être réalisés en copropriétés; ceux qui ne peuvent pas les assurer devront vendre. On peut aussi espérer que les taux d’intérêt baisseront au cours du premier trimestre 2025« .