Alors que la guerre en Israël continue de faire rage sur plusieurs fronts, le marché immobilier continue de défier les attentes et les prix de l’immobilier s’approchent de leurs plus hauts historiques.
Ce paradoxe n’est pas sans poser des questions, et en particulier celle-ci : comment la demande de logements peut-elle rester à des niveaux élevés dans un pays en proie à de telles turbulences ?
C’est en fait une combinaison de facteurs – notamment une pénurie de logements de longue date, une forte croissance démographique et de forts investissements étrangers – qui maintient la demande à un niveau élevé, même si le conflit a des effets négatifs sur la construction et la stabilité économique.
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L’activité de ce marché n’est pas sans problèmes importants pour les primo-accédants, qui se retrouvent chassés des centres urbains.
Selon le dernier indice d’accès au logement Alrov, pour le deuxième trimestre 2024, les prix des logements sont devenus inabordables, comparables à ceux du deuxième trimestre 2023.
Cet indice, qui mesure l’abordabilité du logement, en termes de remboursements mensuels du prêt et d’acompte requis pour l’achat, met en évidence les difficultés croissantes rencontrées par de nombreux Israéliens souhaitant accéder à la propriété.
Danny Ben-Shahar, co-auteur du rapport et directeur de l’Institut Alrov pour la recherche immobilière à la Coller School of Management de l’Université de Tel Aviv, affirme que la forte hausse des prix a commencé bien avant la guerre.
« Si l’on regarde les dix dernières années, on constate que les prix ont commencé à augmenter vers 2007, avec une brève stabilisation avant 2020. Et au cours des deux dernières années, les prix ont de nouveau fortement augmenté », explique-t-il. Temps d’Israël.
La guerre – qui a commencé en octobre 2023 lorsque des milliers de terroristes du Hamas ont envahi Israël, massacrant 1 200 personnes et prenant 251 otages, qui ont depuis été capturés dans la bande de Gaza – peut suggérer que le marché immobilier a ralenti, mais la demande ne faiblit pas.
« Ce qui me surprend, c’est que malgré le conflit, la demande reste forte. Les gens investissent encore dans l’immobilier israélien », ajoute Ben-Shahar. Les données du Bureau central israélien des statistiques (CBS) confirment cette affirmation : les prix continuent d’augmenter de 6 à 7 % chaque année.
Danny Ben-Shahar, directeur de l’Institut Alrov pour la recherche immobilière à la Coller School of Management de l’Université de Tel Aviv. (Avec l’aimable autorisation de Micha Loubaton)
Un réseau complexe de forces économiques
Pour comprendre cette anomalie, les experts citent un ensemble de facteurs macroéconomiques dont les racines remontent bien au-delà de la guerre.
Nir Mualam, professeur d’architecture et d’urbanisme au Technion – Institut israélien de technologie à Haïfa, rappelle que même avant le conflit, les prix de l’immobilier avaient considérablement augmenté en raison de problèmes systémiques sur le marché israélien.
« Le principal problème est la pénurie chronique de logements, qui existait bien avant la guerre », explique-t-il. « La planification israélienne ne peut tout simplement pas produire suffisamment de logements pour répondre à la demande. »
Cette demande est également alimentée par le boom démographique d’Israël, qui connaît l’un des taux de croissance les plus élevés du monde développé.
Selon CBS, la population d’Israël a augmenté de 1,6 % rien qu’en 2023.
« Avec 2,6 millions de familles en Israël, nous avons besoin de 55 000 à 65 000 logements supplémentaires chaque année, rien que pour suivre la croissance démographique », explique Ben-Shahar.
La maternité de l’hôpital Bikur Holim à Jérusalem. Illustration. (Crédit : Flash90)
Cependant, c’est impossible. Mualam évoque la tendance du « plan d’achat » – les acheteurs achètent une maison avant même qu’elle ne soit réellement construite – qui offre aux promoteurs un investissement initial mais n’offre aucune garantie en termes de délai de livraison. Cette pratique a eu pour effet d’accentuer le côté spéculatif du marché immobilier : les prix continuent d’augmenter, reflétant les attentes et les constructions irréalisables.
L’impact de la guerre sur l’industrie de la construction
La guerre a exacerbé la pénurie de logements, notamment en raison des difficultés rencontrées dans le secteur de la construction. Les travailleurs palestiniens, qui représentent une part importante de la main-d’œuvre israélienne dans le secteur de la construction, ont pratiquement disparu du marché depuis octobre 2023. Cette pénurie de main-d’œuvre a bloqué un grand nombre de projets en cours.
Mualam note qu’avant la guerre, la pandémie de COVID-19 avait déjà réduit la capacité de construire de nouveaux logements, les travailleurs de Cisjordanie et de Gaza n’ayant pas pu accéder aux grandes villes israéliennes.
Alors que la guerre s’aggrave, les entreprises de construction connaissent des retards dus à la mobilisation de leurs propriétaires ou de leurs employés dans la réserve de Tsahal, ce qui affecte leur capacité à planifier et à mettre en œuvre de nouveaux projets.
Contacté pour commentaires à ce sujet, le patron du groupe HKR Construction à Kfar Saba a répondu par SMS qu’il se trouvait actuellement dans la réserve du nord et qu’il n’était pas disponible pour évoquer l’impact de la situation sur son entreprise.
C’est un exemple des conséquences du conflit sur le secteur immobilier.
Hausse des taux d’intérêt et demande internationale
Un autre facteur contribuant au coût élevé du logement en Israël est la récente augmentation des taux d’intérêt. Ben-Shahar explique que la guerre a entraîné une augmentation de la prime de risque d’Israël et une baisse significative de sa cote de crédit. La Banque centrale maintient des taux d’intérêt élevés pour lutter contre l’inflation, mais les prix de l’immobilier continuent d’augmenter.
Cependant, contrairement à d’autres pays, les anticipations d’inflation en Israël restent obstinément élevées.
« Des discussions sont en cours sur de nouvelles hausses des taux d’intérêt », explique Ben-Shahar, suggérant que la situation pourrait empirer avant de s’améliorer.
La demande intérieure de biens immobiliers a quelque peu ralenti en raison de la guerre et des difficultés économiques qu’elle a entraînées, mais l’intérêt étranger pour l’immobilier israélien a considérablement augmenté.
L’agent immobilier Yuri Wolosov, de l’agence immobilière Armon à Bat Yam, évoque un afflux notable d’acheteurs étrangers, notamment en provenance des États-Unis et de France.
Le luxueux quartier Mamila à Jérusalem, le 27 octobre 2015. (Lior Mizrahi/Flash90)
« Je reçois des appels de riches clients juifs, à New York ou à Paris, qui souhaitent acheter une propriété en Israël, non pas pour un usage immédiat, mais plutôt pour se prémunir contre le risque d’une montée de l’antisémitisme dans leur pays », analyse Wolosov.
En effet, l’Anti-Defamation League (ADL) a recensé plus de 10 000 actes antisémites aux États-Unis depuis le 7 octobre 2023, soit 60 % de plus que l’année précédente. “Les gens ont peur”, ajoute Wolosov. « Ils ont le sentiment que quelque chose d’encore pire se prépare. »
Malgré leurs craintes, les clients fortunés avec lesquels il travaille n’hésitent pas à dépenser. « Ils achètent des marchandises pour 4 ou 5 millions de shekels sans crédit », poursuit-il. « Ce ne sont pas des produits bon marché. »
La crise des primo-accédants
Pour les primo-accédants, le marché actuel présente un défi presque insurmontable. Ben-Shahar reconnaît que la situation est désastreuse, notamment pour ceux qui souhaitent s’installer dans le centre d’Israël.
« La plupart des familles israéliennes n’ont plus les moyens de s’offrir une maison dans les villes centrales comme Tel Aviv ou Jérusalem, ce qui les oblige à déménager vers des zones périphériques comme Beer Sheva ou Haïfa », explique-t-il.
Les prix élevés de l’immobilier, combinés à la flambée des taux d’intérêt, contraignent de nombreux primo-accédants à quitter le marché.
« Ces hausses de prix et ces taux d’intérêt élevés créent une situation tout simplement intenable pour les primo-accédants », résume Ben-Shahar.
Une femme ultra-orthodoxe lit un livre à côté de sa poussette sur la plage (Tsafrir Abayov/Flash90)
Un changement dans les priorités des acheteurs de maison
La guerre influence aussi les choix des acheteurs.
Wolosov explique que parmi ceux qui peuvent encore acheter, la demande est forte dans le segment des nouveaux produits avec coffres-forts intégrés – mamad –, signe de préoccupations croissantes en matière de sécurité. Pour certains, rénover des propriétés plus anciennes pour offrir des chambres renforcées et sécurisées est devenue une priorité, en particulier pour ceux qui ne parviennent pas à trouver un nouveau logement.
Eli Perlowitz, entrepreneur indépendant spécialisé dans la rénovation à Jérusalem avec sa société Jerusalem Construction, confirme la demande croissante d’aménagements de salles sécurisées.
« Je reçois de plus en plus de demandes de clients qui souhaitent améliorer leur coffre-fort. Certains souhaitent même installer des cabanons dans leur jardin », ajoute Perlowitz.
« Compte tenu de la situation actuelle, avoir un endroit sûr chez soi est devenu la chose la plus importante. »
