Acheter une première maison dans le Cher est plus simple que dans de nombreux départements français. Les prix sont attractifs et les taux d’intérêt baissent. Il est probablement temps de commencer.
Avec un prix moyen au mètre carré de 1 215 € (Fnaim, janvier 2024), le Cher fait partie des départements de France les moins chers sur le plan immobilier. Les prix sont même deux fois moins élevés que sur l’ensemble du territoire, hors région parisienne et Outre-mer (2 469 €/m2). Il s’agit bien entendu de données très favorables pour les primo-accédants. D’autant que cette tendance se vérifie également dans la ville principale, Bourges, qui reste, malgré son attractivité, à des prix abordables. La plupart des transactions se négocient entre 1 400 et 1 600 €/m2. Cela situe l’appartement de 65 m2 dans le centre historique à environ 100 000 €, un budget typique pour un primo-accédant.
Aide pour le travail
Vous pouvez également trouver des maisons individuelles à Bourges pour un budget compris entre 80 et 100 000 €. La surface n’excèdera pas 60 m2, ou il faudra ajouter 40 ou 50 000 € de travaux pour remettre à neuf un système électrique, une isolation ou une toiture. Notons au passage que ce type de montage a toutes les chances de redevenir intéressant en 2024.
Avec les nouvelles dispositions du Prêt à Taux Zéro et de MaPrimeRénov’, les primo-accédants peuvent augmenter leur pouvoir d’achat. S’ils disposent d’un budget total de 140 000 €, ils peuvent financer une opération de 160 000 € grâce aux aides aux travaux de rénovation.
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Mehun-sur-Yèvre ou Dun-sur-Auron
L’autre option pour les primo-accédants est bien entendu l’éloignement. À une dizaine de kilomètres de Bourges, dans des quartiers comme Mehun-sur-Yèvre ou, au sud, Dun-sur-Auron, se trouvent des maisons d’une centaine de mètres carrés en bon état et avec un terrain de 500 m2 pour moins de 100 000 €. Reste à calculer les coûts liés aux déplacements quotidiens et, parfois, au raccordement au réseau d’assainissement, qui peuvent ajouter 10 000 à 15 000 € au budget.
A Vierzon, moins de 1 000 €/m2
A Vierzon, le marché est un cran plus bas. Le prix au mètre carré est généralement inférieur à 1 000 €. Il est donc bien plus facile pour un primo-accédant de trouver son bonheur avec un budget de 80 000 à 100 000 €. C’est à ce niveau de prix que l’on retrouve par exemple une maison de ville individuelle de 80 m2, avec son terrain de 350 m2. Il faudra cependant accepter quelques travaux de rénovation et un DPE F ou G, assez courants dans le secteur.
En s’éloignant un peu, à une dizaine de kilomètres de Vierzon, vous entrez dans une zone rurale où vous trouverez le même type de bien, mais dans une fourchette de prix encore plus basse, entre 60 000 € et 80 000 €.
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L’avis de l’expert : Ludovic Marcay, Mon agence immobilière
Les primo-accédants reviennent-ils sur le marché immobilier ?
Oui, nous recommençons à recevoir des demandes. Pour cette clientèle, le problème est avant tout le financement. Les taux d’intérêt commencent à baisser un peu et les banques ont assoupli leurs conditions de prêt. Certains primo-accédants reprennent donc leurs projets d’achat. Notre rôle est de les accompagner pour valider avec eux leur financement. Car la règle des 35 % d’endettement est toujours valable et s’ils ont des crédits à la consommation en cours, pour une voiture par exemple, ils peuvent être au-dessus de ce seuil.
Quels biens recherchent-ils en priorité ?
Un primo-accédant célibataire dispose généralement d’un budget inférieur à 100 000 €. Pour ce prix, certains optent pour un appartement. Mais là, ils sont très vigilants sur les charges de copropriété qui ont fortement augmenté avec la crise énergétique. L’autre demande classique est la petite maison de ville avec un petit jardin et sans travaux. Mais du rêve à la réalité, il y a souvent une différence et pour ce type de budget, ils sont souvent obligés de faire des concessions en apparence ou en situation. Ou bien, ils doivent accepter d’acquérir un bien avec travaux. Là encore, c’est à nous de les accompagner dans leurs choix.
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