« Les biens d’exception ne répondent qu’à la loi de l’offre et de la demande »

« Les biens d’exception ne répondent qu’à la loi de l’offre et de la demande »
« Les biens d’exception ne répondent qu’à la loi de l’offre et de la demande »

Différence, attractivité, norme : les prix de vente des maisons et des appartements à une échelle très locale incarnent les phénomènes à l’œuvre sur le marché immobilier. Charles Marinakis, président du réseau d’agences immobilières Century 21, nous en explique les raisons, à propos de notre évaluation des prix de vente par rue.

Comment expliquer les différences de prix très marquées d’une rue à l’autre, d’un quartier à l’autre, au sein d’une ville ?

La première distinction à faire est : s’agit-il d’une maison ou d’un appartement ? N’oublions pas que, post-covid, ce qui a fait exploser l’immobilier en France, ce sont les maisons. L’attractivité de la maison individuelle pour les Français n’est pas nouvelle mais le phénomène s’est encore accentué durant cette période. Ensuite, l’emplacement, la taille de la maison, les équipements qui vont avec (piscine, terrasse, etc.) entreront en jeu.

Dans certaines rues, comme à Dinard (35), les transactions moyennes atteignent des sommes nettement supérieures à la moyenne de la ville. Est-ce cohérent avec la réalité du marché immobilier ?

D’une part, sur un petit nombre de propriétés, vous n’avez pas la possibilité de tirer une moyenne arithmétique crédible. Pour une évolution globale du prix au mètre carré, pour identifier les hausses ou les baisses, un nombre minimum de ventes est requis. En dessous d’un certain volume, le calcul est faussé par la nature des marchandises prises en compte. A l’inverse, vous pouvez aussi disposer d’une moyenne de 6 000 ou 7 000 euros le m² et identifier que des biens d’exception se trouvent à 15 000 euros le m². Ce n’est pas contradictoire. Cela renvoie très bien à la notion d’offre et de demande.

Si je cherche aujourd’hui une maison avec vue mer, en Bretagne, je ne suis pas sûr de la trouver, car il y en a peu. Ce qui implique un prix plus cher, à l’échelle régionale.

Une maison sur les hauteurs, avec vue mer ou à 20 mètres de la plage peut être concernée. Mais il n’y a pas 50 de ces maisons à vendre : ce sont des biens d’exception, donc c’est une rue exceptionnelle. Là, on n’entre plus dans l’arithmétique de masse. Dans chaque région, dans chaque ville, vous disposez de produits d’exception qui répondent exclusivement à la loi de l’offre et de la demande.

L’attractivité de chaque propriété individuelle peut donc peser lourdement ?

Dans l’immobilier résidentiel neuf, le prix de vente correspond à un prix technique : prix du terrain, de la construction, de la déconstruction, etc. Dans l’immobilier ancien, ce n’est pas un prix technique, c’est un prix de marché, qui sera déterminé dans un rapport entre l’offre et la demande. D’après ce principe général, il faut subdiviser entre maisons et appartements, bord de mer, jardin, exposition, etc. Si je cherche une maison avec vue mer aujourd’hui, en Bretagne, je ne suis pas sûr de la trouver, car il y a peu. Ce produit assez rare implique un prix plus cher, au niveau régional.

La crise sanitaire a-t-elle bouleversé les choix immobiliers et la valeur de certains quartiers ?

Le Covid a amplifié un processus de migration professionnelle ou personnelle. C’est ce qui explique l’afflux de transactions, 1,2 million en France, en 2021. C’est un volume que l’on ne retrouvera plus jamais. Cette vague s’est estompée, on revient à des durées de détention plus longues. Hormis cet épiphénomène, l’immobilier repose sur le long terme. C’est ce qui rend difficile la recherche de solutions à la crise actuelle.

Le marché s’est arrêté parce que les prix sont trop élevés.

L’appétit des Français pour la maison individuelle est resté intact. Malheureusement, la loi du marché fait qu’il n’est pas forcément possible d’acheter ce que l’on veut. Le marché s’est arrêté parce que les prix sont trop élevés. En matière de choix, les maisons restent extrêmement demandées. La tendance est également à l’abandon des grandes métropoles. Les zones un peu plus périphériques, bien desservies par les transports, attirent davantage. L’immobilier reste une question d’aménagement du territoire.

Les écarts de prix d’une zone à l’autre restent frappants, qu’il s’agisse de moyennes ou de ventes exceptionnelles. Dans ce contexte, des tendances générales sont-elles encore possibles ?

Le prix au mètre carré est une mesure arithmétique. Ce que nous pouvons détecter, ce sont des tendances : les prix augmentent-ils ou diminuent-ils en moyenne ? Les primo-accédants sont-ils plus représentés ? Les surfaces augmentent-elles ? Le délai de vente augmente-t-il ?… Des tendances générales peuvent s’en dégager. Mais, si l’on veut vraiment avoir le reflet d’un marché, il faut l’analyser pour ce qu’il est, notamment en l’intégrant dans sa topographie. Prenons l’exemple de Brest. Nous savons qu’il existe une nouvelle attractivité pour la région Bretagne, indéniablement. La Bretagne comprend-elle le Nord Finistère ? Parle-t-on de Quiberon (56), Vannes, Concarneau (29), ou de Quimper, Quimperlé (29), Brest, Morlaix (29), Saint-Pol-de-Léon (29) ) ? Il faut descendre à l’échelle locale. Au sein d’une région, il faut considérer les choses département par département et ville par ville.

 
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