Ajarinvest, filiale de CDG et CIH Banque, première société de gestion d’OPCI au Maroc active depuis 2019, a accumulé un riche ensemble de données sur le marché immobilier, notamment sur les prix et les loyers des actifs, qui sont des bureaux, des commerces. ou un terrain nu. L’objectif de cet article est de présenter une analyse consolidée d’une partie de ses données, avec un focus particulier sur l’évolution des prix et des loyers dans les deux principales métropoles du Royaume, Casablanca et Rabat.
Méthodologie
Sur la période allant de 2019 à fin 2023, l’échantillon représentatif, dont les données ont été collectées par Ajarinvest, s’élève à 15.227 actifs dont 4.855 actifs de bureaux et 10.423 actifs de commerces. 41 villes sont concernées par cette analyse. Ces informations concernent aussi bien les offres, les transactions effectivement réalisées que les expertises immobilières réalisées par les experts immobiliers des OPCI et ayant effectivement donné lieu à des transactions.
Dans cet article nous nous concentrerons uniquement sur l’analyse du marché des bureaux :
- Sur les 41 villes analysées, Casablanca et Rabat représentent 75% de l’échantillon. Nous nous concentrerons donc sur le marché des bureaux dans ces deux villes.
- Les valeurs fournies concerneront ces deux villes et la moyenne de ces deux villes, cependant il faut noter que les prix, que ce soit à l’acquisition ou à la location, dépendent en partie du quartier concerné. L’objectif est de fournir une vision globale du marché.
Cette analyse s’appuie donc sur un échantillon représentatif du patrimoine immobilier de bureaux, réparti entre ces deux villes, couvrant la période 2019-2023. Il couvre les prix de vente moyens au mètre carré ainsi que les loyers. Pour fournir un aperçu encore plus pertinent, ces données ont été croisées avec l’évolution du PIB actuel du Maroc au cours de la même période. Cette approche permet de mieux comprendre les interactions entre la santé économique du pays et la performance du marché immobilier, notamment pour ces deux villes clés.
Evolution des prix des actifs immobiliers
L’évolution des prix de vente des bureaux à Rabat et Casablanca a été marquée par une série de fluctuations qui reflètent les impacts directs des cycles économiques. Une analyse détaillée révèle une corrélation notable avec l’évolution du PIB actuel.
Prix des bureaux (Dh/m²) dans les villes de Rabat et Casablanca
- À Rabatles prix des bureaux ont affiché une tendance à la hausse sur cette période. En 2019, le prix moyen était de 18 500 DH/m². Ce prix a connu une hausse régulière, atteignant 22.010 DH/m² en 2023, après une légère baisse en 2022. Cela met en évidence la résilience de la demande dans la capitale administrative.
- À Casablancal’évolution a en revanche été plus inégale. En 2019, le prix au mètre carré des bureaux était de 19.668 DH, avant de retomber à 16.563 DH en 2020, année marquée par la crise du COVID-19. Cette baisse significative a été suivie d’une lente reprise. En 2021, le prix est monté à 18.880 DH/m² pour finalement se stabiliser à 19.903 DH/m² en 2023. La dynamique casablancaise montre une sensibilité accrue aux incertitudes économiques, le marché local étant beaucoup plus réactif aux fluctuations macroéconomiques.
Evolution comparée des prix au m² (Rabat et Casablanca)
et PIB actuel (année de référence 2019)
En moyenne, le prix des bureaux dans les deux villes a progressé modérément, passant de 19 084 DH/m² en 2019 à 20 957 DH/m² en 2023. Cette évolution globale, bien qu’influencée par des variations locales, reste cohérente avec les reprises économiques observées après la crise, notamment à partir de 2021.
L’analyse des données révèle un corrélation nette entre l’évolution des prix de vente des bureaux et celle du PIB actuel. À Casablanca notamment, les fluctuations du PIB ont entraîné des ajustements importants des prix des actifs immobiliers, à la fois à la baisse en 2020 et à la hausse en 2021 et 2023. À Rabat, cette corrélation est également présente, même si le marché est plus résilient et moins volatil.
La mise en lumière de ceci corrélation entre l’évolution des prix de l’immobilier et celle du PIB actuelreflète l’impact de la croissance économique sur le secteur immobilier.
Evolution des loyers et corrélation avec le PIB
Les loyers, autre indicateur clé du marché immobilier de bureaux, ont suivi une trajectoire similaire à celle des prix de vente, quoique de manière plus modérée. Leur évolution met également en évidence une certaine synchronisation avec la conjoncture économique.
Loyers de bureaux (Dh/m²) dans les villes de Rabat et Casablanca
- À Rabatles loyers des bureaux ont fait preuve de résilience, avec une baisse modérée par rapport à Casablanca. En 2019, le loyer moyen était de 134 DH/m². En 2020, comme d’autres indicateurs économiques, il a diminué à 125 DH/m² avant de remonter légèrement à 129 DH/m² en 2023. Cette relative stabilité du marché locatif dans la capitale est en partie due à la nature des locataires, souvent des institutions publiques ou entreprises bénéficiant de contrats à long terme.
- Casablancaa pour sa part connu des variations plus importantes. Le loyer moyen est passé de 145 DH/m² en 2019 à 131 DH/m² en 2020, suite à la forte contraction de l’économie cette année-là. Cependant, avec la reprise du PIB en 2021, les loyers ont bondi à 159 Dh/m², avant de se stabiliser à 138 Dh/m² en 2023. Cela reflète un marché plus compétitif et plus sensible aux cycles économiques.
Croissance comparée des loyers au m² (Rabat et Casablanca)
et PIB actuel (année de référence 2019)
Le loyer moyen dans les deux villes a légèrement diminué, passant de 140 DH/m² en 2019 à 134 DH/m² en 2023, avec des augmentations ponctuelles en 2021 en raison du rebond économique.
D’une manière générale, le les loyers des bureaux sont également corrélés au PIB actuelmais de manière moins directe, notamment en raison de la durée des contrats de location et des mécanismes d’indexation qui atténuent l’impact immédiat des chocs économiques. Cependant, les fluctuations observées à Casablanca, notamment en 2020 et 2021, démontrent la sensibilité du marché locatif à la performance économique globale.
Conclusion et perspectives
L’analyse des données sur l’évolution des prix et des loyers sur le marché immobilier locatif de bureaux à Rabat et Casablanca, couplée à l’évolution du PIB, révèle des corrélations significatives entre les cycles économiques et les performances de ce marché. Cette corrélation met en évidence l’importance de la conjoncture économique sur la dynamique des prix des actifs immobiliers, notamment dans les grandes métropoles comme Rabat et Casablanca.
En conclusion, l’initiative prise à travers la publication de cet article, visant à partager ces informations, constitue un premier pas vers une meilleure transparence du marché immobilier locatif au Maroc. Pour renforcer cette dynamique, la future association des sociétés de gestion d’OPCI pourrait jouer un rôle déterminant, notamment en termes de collecte, de diffusion et de standardisation des données. A terme, cela permettrait d’établir un indice de référence du marché locatif, offrant aux investisseurs un précieux outil d’aide à la décision, et contribuant à la professionnalisation et à la transparence du secteur.
À propos de Noreddine TAHIRI
Noreddine TAHIRI est le Directeur Général d’Ajarinvest, première société de gestion d’OPCI au Maroc. Fort de plusieurs années d’expérience dans le secteur immobilier, il a participé activement à l’élaboration du cadre législatif et réglementaire régissant les OPCI. Sa contribution a été décisive dans la structuration de cette nouvelle filière au Maroc, faisant d’Ajarinvest un acteur incontournable dans la gestion du patrimoine immobilier locatif. Avant de prendre la tête d’Ajarinvest, Noreddine TAHIRI a exercé des fonctions de direction au sein d’une foncière, filiale du Groupe CDG, où il a acquis une solide expertise en matière de gestion d’actifs immobiliers. Engagé dans le développement du secteur immobilier marocain, il est également reconnu pour son rôle clé dans la création de plusieurs OPCI pionniers au Maroc, contribuant ainsi à l’émergence de ce marché en plein essor.
