Les appartements Meridian, au 400 Canal St. à San Rafael, en Californie, le mardi 16 avril 2024. (Alan Dep/Marin Independent Journal)
Il n’est pas nécessaire d’aller très loin pour comprendre que le contrôle des loyers est un sujet controversé. Larkspur, San Anselmo, San Rafael et Fairfax ont été le théâtre de batailles politiques sur cette question.
À Larkspur, la loi sur le contrôle des loyers de la ville a été réaffirmée par les électeurs lors du vote de mars, mais avec une majorité de seulement 51,93 %, ce qui est loin d’être un mandat.
La loi sur le contrôle des loyers de Fairfax sera soumise aux électeurs en novembre.
Les appels à un contrôle des loyers – plus strict que la loi de l’État – se sont multipliés ces dernières années. À mesure que la valeur des propriétés et les impôts locaux ont augmenté, les loyers ont également augmenté.
Lorsque les propriétés changent de mains, généralement à des prix beaucoup plus élevés, la pression financière pour augmenter les loyers augmente également. Mais il existe également de nombreux propriétaires locaux qui sont propriétaires de leurs propriétés depuis des années et qui maintiennent les loyers à des niveaux élevés dans le but de retenir de bons locataires.
Pourtant, les locataires ont cherché à se protéger, à la fois contre la hausse des loyers et contre l’expulsion lorsque les propriétaires souhaitent rénover leurs propriétés.
Alors qu’au fil des années, les pressions en faveur du contrôle des loyers ont été exercées par les résidents à faible revenu, les loyers ont atteint un point tel que les résidents de la classe moyenne, dont beaucoup sont des personnes âgées vivant avec un revenu fixe, disent qu’ils sont forcés de quitter Marin en raison de l’augmentation des paiements.
À San Rafael, après plus d’un an de débat, le conseil municipal a approuvé une loi « d’urgence » pour protéger les locataires contre l’expulsion par les propriétaires qui effectuent des rénovations dans leurs propriétés.
La loi expirera lorsque les allégements fiscaux de la désignation fédérale de « zone d’opportunité » expireront également.
Le quartier du canal de San Rafael est une « zone d’opportunités » où des allégements fiscaux fédéraux sur les plus-values sont offerts aux investisseurs qui acquièrent et améliorent des propriétés. L’initiative de l’ère Trump, qui fait partie de la loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi, a été présentée comme un moyen d’encourager les investisseurs à acquérir et à améliorer des propriétés dans les secteurs de recensement à faible revenu.
Pour de nombreux locataires du quartier du Canal, cela signifie qu’ils sont déplacés, soit à cause des travaux de construction, soit à cause des augmentations de loyers des concurrents.
Ce sont les plaintes que le conseil municipal de San Rafael a entendues.
La loi « d’urgence » du conseil est censée être un palliatif pour empêcher les expulsions pendant que la ville envisage des protections permanentes pour les locataires.
Mais le défi est de savoir comment concilier les droits de propriété et les sources de revenus du propriétaire avec la protection des locataires et du logement abordable.
Les responsables municipaux doivent tendre la main et s’assurer que les propriétaires ont leur mot à dire dans l’élaboration de lois permanentes.
La loi « d’urgence » de la ville oblige les propriétaires à payer pour les appartements dans lesquels les locataires peuvent emménager temporairement pendant que leurs logements sont en cours de réparation et de rénovation. Il garantit également le droit des locataires à réintégrer leur appartement une fois les travaux terminés.
La loi de la ville reconnaît les logements du Canal comme des logements abordables qui doivent être préservés et protégés. Le personnel municipal a déclaré au conseil que certains locataires déplacés devaient vivre avec d’autres familles ou vivre dans leur voiture.
Les propriétaires, leur investissement et leur intention d’entretenir et d’améliorer leurs propriétés méritent d’être pris en considération alors que la ville envisage des lois permanentes concernant les loyers, les expulsions et les exigences de déplacement des locataires.
Les règles de la ville ne devraient pas être financièrement lourdes au point de décourager les propriétaires d’entretenir leurs propriétés.
Cela pose problème, car des années de surpeuplement ont eu des conséquences néfastes sur les propriétés, souvent dues à la hausse des loyers des ménages.
Les appartements qui tombent en ruine ne sont bons pour personne, locataires, propriétaires ou voisins.
Trouver un juste équilibre ne sera pas facile.
De plus, des années d’incapacité à construire des logements abordables ont créé ce dilemme.
Préserver et protéger le logement abordable vaut la peine d’investir du temps et de l’énergie pour parvenir à des solutions équitables.
La première étape, cependant, consiste à s’assurer que les locataires et les propriétaires aient pleinement leur mot à dire dans les travaux à venir pour atteindre cet objectif.
L’ordonnance « d’urgence » donne à la ville un peu de temps pour permettre que cela ait lieu.
