des prix trop élevés, un cancer qui ronge les Français ? – .

Le ministre du Logement, Guillaume Kasbarian, ne s’y est pas trompé : il a assigné à son projet de loi, qui sera présenté vendredi prochain en Conseil des ministres, «développer l’offre de logements abordables« . L’enjeu n’est pas, ou plus, de relancer la production ou de mobiliser le parc existant sans se soucier des prix. Au fond, le vrai problème de notre pays réside dans une offre devenue inaccessible à la majorité des Français au fil des décennies. Les revenus des acheteurs potentiels de logements neufs ou existants sont de plus en plus en décalage avec les prix du marché.

Cette distorsion douloureuse a longtemps été masquée par deux sédatifs, l’aide publique d’un côté, et le crédit à faible taux et largement distribué de l’autre. La baisse du dosage du second, et la hausse des taux d’intérêt couplée au durcissement des critères d’octroi ont révélé à quel point le niveau des prix était inadapté à la condition de la majorité des ménages : ventes et reventes ont perdu une grande partie de leurs volumes.

Le reste sous cette annonce

Le reste sous cette annonce

Des années à fermer les yeux

Bien sûr, toutes les catégories n’ont pas été touchées de la même manière, mais les bataillons les plus importants ont souffert : les primo-accédants, les jeunes ménages actifs, les primo-investisseurs et l’ensemble des revenus moyens et faibles. Nous avons également caché nos visages ces dernières années : dans une situation économique difficile pour les Français, devenue intenable lorsque l’inflation a perturbé les budgets nationaux, nous avons assisté silencieusement à une montée en gamme constante des acheteurs et des nouveaux propriétaires.

C’est le réseau Century 21 qui observe depuis de nombreuses années la sociologie de ceux qui achètent dans notre pays, et le diagnostic est violent : dans nos métropoles et notamment nos métropoles noyaux la sous-représentation des ouvriers, des agents de maîtrise, des moins qualifiés le nombre de cadres et de jeunes augmente et atteint son point le plus bas. Nous avons accepté cette réalité et le fait que la propriété immobilière est de moins en moins démocratique. Plus précisément, ce n’est qu’au prix d’artifices qu’il est resté en partie ouvert aux classes populaires et à la jeunesse.

Le reste sous cette annonce

Il faut s’habituer à l’idée que les taux d’intérêt ne retomberont pas aux niveaux très bas auxquels on les voit depuis près de quinze ans : la perte de pouvoir d’achat par rapport aux dernières années restera sans doute de l’ordre de 15% après la baisse des taux. par la Banque centrale européenne annoncée pour juin prochain. Quant aux aides publiques, on voit bien ce qui va se passer dans les temps à venir. A ce jour, l’investissement locatif dans le neuf n’est plus favorisé, et en l’état, les rendements locatifs ne motivent pas l’effort financier à consentir. Il n’existe pas non plus de statut fiscalement attractif dans l’ancien bien locatif. Pour l’adhésion, un prêt à taux zéro nominalement puissant… mais en réalité moins attractif qu’il n’y paraît, avec un pourcentage trop faible en dehors des zones tendues et de l’exclusion des maisons individuelles. Surtout des prix neufs qui, malgré ce PTZ, sont intouchables pour de nombreux primo-accédants.

Une logique spéculative dans les prix de l’immobilier

Car finalement le cancer de la France, ce sont les prix des terrains et des logements existants qui sont totalement décorrélés des revenus des Français. Tout d’abord, le foncier est si cher qu’il va jusqu’à expliquer plus de la moitié du prix de sortie des logements construits et mis sur le marché. La proportion, d’un tiers dans les zones détendues, peut atteindre 60 % dans les lieux les plus fréquentés. D’autres causes s’ajoutent, comme les quelque 6 000 normes qui pèsent sur les promoteurs et les constructeurs, les recours qui allongent les délais de livraison et les coûts financiers, et accessoirement le coût des matériaux.

Le reste sous cette annonce

Le reste sous cette annonce

Dans le premier cas, le mécanisme de formation des prix est de nature spéculative : il est fixé par le vendeur en tenant compte de son coût d’origine, de son coût de maintien sur la durée de détention, de l’attractivité de sa localisation, de la demande et de sa solvabilité, à savoir les crédits et aide précisément. Allons-nous nous retrouver avec des mesures autoritaires ? Le projet de loi kasbare ouvre aux communes un recours à la préemption foncière. C’est une voie, mais elle se heurtera aux capacités financières dégradées des collectivités.

D’autres mesures seront sans doute introduites par amendement, en empruntant par exemple au rapport remis au gouvernement en 2019 par le député Jean-Luc Lagleize. Le prix plafond au mètre carré ? Peut-être, et même les professionnels qui se disent libéraux ne l’excluent plus. Par la taxation des plus-values ​​de mutation, en la rendant progressive, alors qu’elle est dégressive dans le temps, pour favoriser un choc d’offre foncière. Le texte et d’autres en préparation s’attaquent également à la complexité réglementaire, qui augmente les coûts de production.

Le reste sous cette annonce

Des remèdes existent

Autrefois, comment agir ? Sans doute en ne baissant pas les taux d’intérêt trop vite ni trop fortement : on voit que la hausse n’avait qu’une vertu : modérer les prix. Le mouvement doit continuer. Le levier fiscal peut-il être activé sans effet d’aubaine ? Il faut l’évaluer et, en première approche, une réduction des droits de mutation à titre onéreux réduirait le coût des acquisitions. Il est peu probable que cela entraîne une hausse mécanique des prix. Quant à un plafonnement autoritaire des prix ou de la plus-value exercé depuis le précédent achat, il révolterait les propriétaires… mais finalement celui des loyers revient encore strictement à freiner le prix, puisque le rendement du bien est content.

Surtout, l’aménagement du territoire, en désengorgeant les zones les plus tendues, conduira à une modération des prix. La réindustrialisation de notre pays, la volonté exprimée de ménages toujours plus nombreux de vivre dans les villes moyennes et les zones rurales, tout nous y mène. Concentration et métropolisation sont coupables de l’inflation galopante des prix et de la lente exclusion d’une partie de la France, tenue à l’écart de la propriété.

Le reste sous cette annonce

Le reste sous cette annonce

La baisse des prix doit être l’obsession de l’action publique. Ce devrait être aussi celui du secteur professionnel, qui continue à tort de considérer que seule une offre abondante peut faire baisser les prix et que celle-ci n’interviendra jamais vraiment. Le coût élevé du logement en France n’est pas une fatalité.