Baisse des prix, baisse des taux… Le marché immobilier retrouve un peu de sérénité

Décryptage Baisse des prix et des taux d’intérêt… Dans un marché où les ventes stagnent, les acheteurs solvables sont en position de force. Ce qu’il faut savoir pour s’adapter à un contexte changeant.

Il était temps ! « Nous étudions enfin les offres de prix pour certains produits ! » Nathalie Naccache, directrice du groupe Fortis Immo Paris, se réjouit. De son côté, Brice Moyse, directeur des agences parisiennes Immopolis, constate : « Avec la confirmation de la baisse des prix, les acheteurs solvables osent franchir le pas depuis l’été. » Rue Christiani, dans le 18e^et quartier de la capitale, cet appartement 3 pièces d’une soixantaine de mètres carrés, en bon état au 6^et et au dernier étage d’un bel immeuble en pierre de taille, a fini par remporter l’approbation d’un acquéreur à 9 500 €/m²loin des 11 000 €/m² ou plus que ce qu’il aurait atteint il y a deux ans.

Nos journalistes – une vingtaine – ont sillonné la France durant cet été olympique pour prendre le pouls du marché auprès des professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, notaires et promoteurs) et vous proposer cette édition du guide immobilier « Nouvel Obs », qui comprend douze déclinaisons régionales. Résultat ? Partout où la baisse des prix est palpable, les acheteurs commencent à montrer timidement le nez.

Au début de l’été, le scénario d’un cataclysme généralisé n’était pas le plus improbable, le coup de la dissolution et la surprise des législatives ayant entraîné leur lot d’annulations de projets et de compromis de vente pour échapper au spectre d’une fiscalité accrue sur les actifs. « L’un de mes clients a préféré perdre les 10% d’acompte et renoncer à 500 000 € plutôt que de se lancer dans l’achat de son bel appartement parisien », révèle un notaire parisien. Quant à la bureaux de gestion de patrimoine, Ils ont été pris d’assaut par de riches entrepreneurs désireux de vendre leurs biens immobiliers pour s’installer en Suisse, en Italie, ou encore au Portugal.

Une situation plus favorable

Et soudain, la magie des JO – une fantastique opération marketing pour Paris et la France à l’étranger – combinée à la baisse des taux, a fait son effet. N’en concluons pas que la crise immobilière est derrière nous. C’est juste qu’à l’heure de la rentrée, les Français porteurs d’un projet immobilier commencent à aborder les prochains mois avec plus de sérénité. La baisse des taux d’intérêt en vigueur depuis le début de l’année leur donne un peu de répit. Ils peuvent désormais emprunter à un taux moyen de 3,62 % hors assurance, contre 4,21 % en début d’année. Certes, on est loin des 1,1 % de 2022 – dont tout le monde s’accorde désormais à dire qu’il s’agit d’une anomalie – mais la situation est bien plus favorable aux emprunteurs qu’au printemps dernier. Pour revigorer un marché qui s’enfonçait dans la récession, les banques prêtent à nouveau. En juillet, 11,3 milliards d’euros de crédits à l’habitat ont été accordés selon la Banque de France. Un niveau qui n’avait plus été atteint depuis mai 2023 ! La preuve que les derniers mois ont été difficiles et que les cicatrices saignent encore.

La baisse des prix, désormais à l’œuvre sur l’ensemble du territoire, devrait également se poursuivre dans les prochains mois. Paris, Lyon, Nantes, Bordeaux… Toutes les grandes villes – même Nice, longtemps épargnée – voient leurs prix baisser respectivement de 6,4 %, 9 %, 7,2 %, 7,5 %, et 2,6 % pour les appartements anciens, selon le baromètre LPI-IAD. Partout, la baisse concerne en priorité les passoires thermiques, ces biens labellisés DPE F ou G nécessitant des travaux de mise aux normes environnementales. Leur décote peut atteindre 20 à 25 %, voire plus. Si les petites surfaces aux prix ajustés intéressent à nouveau les acquéreurs, le marché des appartements familiaux souffre toujours. « Les propriétaires qui n’arrivent pas à vendre leurs appartements de 3 ou 4 pièces ne déménagent plus » rappelle Elodie Frémont, présidente de la commission statistique de la chambre des notaires de Paris. En revanche, il y a un bonus pour les biens de qualité. Pour eux, la baisse des prix ralentit, ou n’est plus d’actualité ; le marché se stabilise.

Les agences ont du stock

« En position de force, les acquéreurs optent pour des biens en bon état et bien répartis »observe Roger Abecassis, président de Consultants Immobilier. Les travaux étant de plus en plus coûteux et plus longs, les acquéreurs se tournent vers des biens en parfait état. A Poitiers, rue de Châlons, un appartement 3 pièces de 60 m2² à 2^et Le rez-de-chaussée d’un immeuble récent est parti pour 120 000 €. Un prix légèrement supérieur au marché, car aucune rénovation ni travaux ne sont à prévoir. Les propriétaires ont pu immédiatement poser leurs meubles et leurs affaires et profiter de leur nouvel environnement.

« La bonne nouvelle pour les acheteurs d’aujourd’hui, outre la baisse des prix et des taux de crédit, c’est qu’ils ont le choix. Les délais de vente s’allongent, et nous avons du stock. »se réjouit Delphine Rouxel, présidente des agences immobilières Nestenn. Corollaire : les marges de négociation dans l’ancien n’ont jamais été aussi élevées depuis 2010, révèle le baromètre LPI-IAD : 7,6 % en moyenne sur l’ensemble du territoire ! Élevées en Auvergne, Bourgogne, Champagne-Ardenne et Limousin, elles sont les plus basses en Alsace, Ile-de-France et Paca où les prix restent élevés.

Même si le pire semble derrière nous, il est important de rester vigilant dans ses actions. Dans un marché baissier, il est essentiel d’être conscient des petits plus et des gros moins qui affectent le prix d’un bien.. Vous souhaitez acheter quelque chose de neuf ? Profitez des opportunités offertes par le PTZ et le BRS. Vous n’arrivez pas à vendre ? Sachez qu’il existe des solutions pour les propriétaires en quête de liquidités. Vous hésitez à vendre ou à réviser vos déclarations ? Rappelez-vous le vieil adage “Un tien vaut mieux que deux tu l’auras”.

« Les vendeurs doivent ajuster leurs prix en fonction de la réalité locale. Les niveaux élevés des dernières années sont souvent dus à la baisse des taux d’intérêt et non à une réelle appréciation des biens », prévient Charles Marinakis, président de Century 21 France. Et face à la perspective de taux d’intérêt à des niveaux plus bas qu’aujourd’hui, il prévient les propriétaires : « Ils ne devraient pas trop accroître leurs attentes en raison de la promesse de futures baisses de taux. » En vérité, il en faudrait bien moins pour que la machine, qui commence seulement à se débloquer, se bloque durablement au détriment des vendeurs, des acheteurs et de l’ensemble du secteur immobilier, qui appelle à une reprise des ventes.