On imagine facilement qu’à toutes les époques, se voir offrir une participation dans un chalet familial par ses grands-parents représentait un cadeau très généreux. Mais avec la transformation structurelle du marché immobilier qui s’opère ces dernières années, la valeur d’un tel cadeau est encore plus enviable ! Cette semaine, notre réponse à une question d’un grand-père qui se démarque par sa prudence.
« Mon épouse, mon fils et moi sommes copropriétaires à parts égales (1/3) d’une résidence secondaire dans Lanaudière. Tous deux âgés de plus de 80 ans, [ma femme et moi] souhaitons transférer nos actions à notre fils et à son enfant. Nous prévoyons personnellement payer des impôts en fonction des gains réalisés sur notre part du chalet, dont la valeur marchande est de 400 000 $. En vendant un tiers à notre fils de 57 ans et un dernier tiers à notre petit-fils de 23 ans, cela empêcherait-il ce dernier de profiter du RAP pour acheter plus tard sa première « vraie maison » ? ? Autrement dit, le fait qu’il devienne copropriétaire d’un tiers d’une résidence secondaire représente-t-il un calice empoisonné et l’empêche-t-il d’acheter ultérieurement une maison à son goût dans une autre ville ? Y a-t-il des pièges à éviter ? » -Jacques
Le premier acheteur de maison
La réponse à cette question qui peut paraître complexe est pourtant très simple. La clé réside dans la définition du terme « acheteur d’une première propriété », qui rend possible les retraits en franchise d’impôt du Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP) . Selon l’Agence du revenu du Canada (ARC), vous êtes considéré comme tel « si vous ne l’avez pas fait, à aucun moment au cours de l’année civile en cours précédant le retrait (sauf les 30 jours précédant immédiatement le retrait) ou à tout moment au cours des quatre années civiles précédentes. ans », résidiez dans un lieu de résidence principale dont vous étiez propriétaire ou copropriétaire avec un époux ou conjoint de fait. Ainsi, l’admissibilité au programme est conditionnelle à l’intention du particulier d’occuper l’habitation admissible comme lieu de résidence principale dans l’année suivant l’achat ou la construction de ladite propriété. Souvent oublié, si vous habitiez déjà dans une maison dont votre conjoint était propriétaire, vous ne pouvez pas utiliser le retrait du PAR pour acheter votre part de cette résidence.
Ainsi, dans le cas qui nous intéresse aujourd’hui, même si le petit-fils devient propriétaire d’une partie du chalet avec son père, son admissibilité au RAP ne sera aucunement compromise, sauf dans le cas où il serait propriétaire du chalet dans Lanaudière. son lieu de résidence principal.
CELIAPP avant le RAP
Il est également possible pour le petit-fils de notre lecteur d’effectuer un retrait admissible de son compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), pour la même propriété que celle désignée pour le rap de retrait. En fait, dans de nombreux cas, le CELIAPP pourrait être une priorité. En effet, contrairement au PAR, les retraits du CELIAPP n’ont pas à y être remboursés, alors qu’ils doivent être remboursés dans le REER sur une période maximale de 15 ans (à compter du 2e année suivant le retrait). De plus, il n’y a pas de durée minimale de détention d’investissement pour effectuer un retrait éligible au CELIAPP. Mais il ne faut pas négliger de considérer les possibilités d’utiliser le REER du conjoint pour optimiser la fiscalité des ménages, ce qui n’est pas le cas dans le CELIAPP, lorsqu’il faut faire un choix entre les deux.
Le coût moyen de l’immobilier résidentiel continuant d’augmenter, il sera probablement nécessaire de combiner les programmes dans de plus en plus de situations. Cela ne change rien au fait que, les primo-accédants étant généralement plus jeunes et ayant plus d’engagements financiers, la difficulté de constituer une mise de fonds ne vient pas forcément de l’opportunité offerte ou non par ces plans, qui ne règlent pas les problèmes d’accès. à la propriété. En effet, la difficulté de constituer une mise de fonds vient principalement d’une épargne insuffisante. Parfois par manque de planification, parfois par manque de ressources. Pour les familles plus aisées, il est indéniable qu’une contribution au CELIAPP pour les enfants et petits-enfants représente tout autant une avenue essentielle.
Considérations pour éviter les pièges
De nombreux parents et grands-parents souhaitent aider leurs proches au cours de leur vie, et cet élan de bienveillance devrait être intégré plus généralement dans la planification des déboursements et du transfert de patrimoine. Par exemple, en transférant les deux tiers du chalet, les grands-parents dans notre cas pourraient être imposés sur les plus-values si la valeur marchande a augmenté ou s’ils ne peuvent désigner cette propriété comme résidence principale. Un conseil très pratique à ne pas négliger est de récupérer les factures des gros travaux réalisés depuis l’acquisition afin de réduire la plus-value imposable.
L’héritage, fait de son vivant, d’un bien dont la disposition fiscale génère une facture fiscale nécessite également de planifier soigneusement le déboursement des actifs disponibles pour ce faire. De plus, ces legs faits à certains héritiers pourraient nécessiter une révision de la planification successorale afin de favoriser l’équité dans la succession. Par exemple, dans le cas d’un chalet, un billet à ordre peut être signé, afin de créer un document prouvant qu’un des enfants doit de l’argent à ses parents au moment de l’héritage, tout comme une fiducie peut être créée pour transférer certaines propriétés là-bas. Plus la valeur du bien est élevée, plus le recours à des conseillers financiers et fiscaux doit être envisagé dès le départ.
