“Il y a un an, nous avions alerté sur l’ampleur sans précédent de cette crise… Malheureusement, nous ne nous trompons pas.” C’est par ces mots que Cyril Messika a ouvert la conférence annuelle de l’observatoire de l’immobilier et du logement qu’il préside. Tous les professionnels impliqués dans l’acte de construire dans les Alpes-Maritimes, des promoteurs aux entreprises de construction, en passant par les agents immobiliers et les notaires, se sont récemment réunis pour dresser un sombre bilan de leur activité. .
Malgré quelques signes de reprise ces derniers mois, le marché immobilier reste marqué par une crise « profonde et transformatrice ». Une double crise en réalité, comme le souligne le président de la chambre des notaires, Me Hervé Accorsi, à la fois conjoncturelle et structurelle. La première a ébranlé le secteur du BTP en 2023, aggravant ainsi la pénurie endémique de logements dans ce département.
Un nombre de permis historiquement bas
Si la courbe du nombre de logements à vendre s’est légèrement redressée ces derniers mois, cela ne suffit pas à effacer la crise de 2023. Cette année-là, la production de logements neufs s’est littéralement effondrée dans le département. Le nombre de biens neufs livrés (2 562) était à peine supérieur à celui de 2020 (2 402), année Covid « marqué par l’arrêt des chantiers »comme le rappelle le vice-président de la fédération des promoteurs, Marc Raspor.
Pour 2024, les professionnels tablent sur 3 106 nouvelles ventes. Contre 5.613 en 2018. Soit une contraction de près de 45% du marché de la construction qui frappe durement les entreprises du BTP. Ce secteur clé de l’économie, « gros contributeur au PIB national »rappelle le directeur de la Banque des Territoires, Jean-Philippe Leyrat, est aujourd’hui dans la tourmente. Les faillites d’entreprises s’accélèrent dans le département. Avec des conséquences dramatiques en termes d’emploi, déplore le vice-président de la fédération du BTP 06, Lionel Dolciani, qui ne voit guère de raisons d’espérer un retournement de situation économique.
En effet, le nombre de permis de construire accordés est tombé à des niveaux historiquement bas. À peine 108 autorisations d’urbanisme, totalisant un nombre théorique de créations de 4 468 logements, ont été accordées en 2024 dans les Alpes-Maritimes. Par rapport à une moyenne de 169 permis délivrés par an, pour un total de 7 087 nouveaux logements, au cours des années 2015-2019. Mais les prochaines élections ne sont pas de nature à renforcer l’optimisme des professionnels, les élus locaux ayant tendance à ralentir encore davantage l’attribution des permis lorsqu’ils sont en campagne.
21% de transactions en moins dans l’ancien
En conséquence, le stock de logements neufs disponibles a continué de diminuer en 2024. Avec une production en berne, les acheteurs potentiels sont contraints de se tourner vers les biens existants. Or, le secteur de l’immobilier ancien était déjà structurellement en tension dans les Alpes-Maritimes, rappelle M. Accorsi. “La crise immobilière n’a donc fait que renforcer la crise du logement.“ La demande restant bien supérieure à l’offre, les prix ont même continué de s’envoler sur la Côte d’Azur, contrairement aux autres régions de France. Le prix du mètre carré a augmenté de près de 19 % en quatre ans.
Mais à ce prix-là, l’accession à la propriété est devenue un luxe que certains ne peuvent plus se permettre. Conduisant à une baisse du nombre de transactions. Les reventes ont chuté de 21 % en 2024 : 17 116 transactions ont été enregistrées. Il y avait eu plus de 25 000 en 2022une année record. En réalité, malgré la baisse du nombre de compromis signés cette année, le marché aura encore été plus dynamique qu’avant la crise du Covid (14 909 transactions ont été réalisées en 2019). Ce qui explique que les prix ne baissent toujours pas sur la Côte d’Azur.
Ils sont simplement devenus prohibitifs pour certaines catégories de la population. A commencer par les actifs, déplore Pierre Ippolito, le président de l’Union pour l’Entreprise (UPE06) qui a pris la tête d’un groupe de travail hébergement. Porte-parole des patrons, il ne cache pas son inquiétude pour « l’attractivité de ce territoire » et la « productivité » de son tissu économique que cette crise du logement contribue à dégrader.
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