Quand la vente de la maison te donne des ailes

La situation

Le compagnon de Brigitte*, 66 ans, est décédé l’année dernière. « Je me suis retrouvée avec une grande maison et un grand terrain qui demandaient trop d’entretien », raconte-t-elle. C’est trop de stress maintenant que je dois y faire face seule. »

« Même si ce sera un nouveau deuil, j’ai décidé de vendre », poursuit la veuve.

Elle envisage d’emménager dans un appartement, mais se demande ensuite si acheter une autre propriété ne serait pas une meilleure idée.

Les courtiers immobiliers ont analysé des propriétés comparables vendues dans le secteur et ont estimé la valeur marchande de sa maison à environ 850 000 $.

Elle n’ose pas le croire.

Ces dernières années, l’entretien d’une maison a coûté en moyenne entre 5 000 et 6 000 dollars par an. Bientôt, elle devra faire des réparations qui s’élèveront à 20 000 $, mais elle a déjà ce montant dans le compte de la succession, précise-t-elle.

« Je dépense en moyenne un total de 3 100 $ par mois, incluant l’entretien d’une voiture 2022 déjà payé et deux voyages par année d’environ 4 000 $ chacun. »

Brigitte aimerait vivre dans un appartement de quatre ans et demi ou plus. Les loyers des appartements disponibles dans son quartier se situent entre 1 500 $ et 2 000 $.

«J’aimerais que vous m’aidiez à déterminer le montant du loyer que je peux me permettre et pour combien de temps. »

Elle souhaite trouver un appartement selon ses moyens, mais ne les connaît pas.

Lorsque la maison sera vendue, la sexagénaire compte remettre 200 000 $ à Audrey*, sa fille unique. « Ensuite, cela dépendra de ma situation financière, explique-t-elle. Sinon, elle héritera à ma mort. »

Compte tenu de ce don et du nouveau loyer à payer, elle sait qu’il lui restera encore une somme importante. «J’aimerais savoir quelles sont les meilleures stratégies pour investir l’argent restant et ce que je devrais considérer. »

Brigitte dispose d’un fonds de retraite et d’épargne. Son REER et son CELI ont augmenté suite au décès de son amant, puisque les sommes du REER et du CELI du conjoint décédé sont transférées au conjoint survivant, sans facture d’impôt.

Environ la moitié est placée dans des CPG. « J’ai un profil d’investissement assez conservateur », souligne-t-elle.

Le conseil

Antoine Chaume Legault, financial planner and wealth management advisor at Gestion de Patrimoine Assante – Brossard, analyzed the file.

“D’emblée, on voit que Madame se trouve déjà dans une situation financière extrêmement appréciable avec un fonds de retraite, des pensions du gouvernement, et ce, sans tenir compte de la valeur de ses investissements actuels, ni même de la valeur du bien qui sera vendu”, » relate le planificateur financier.

Brigitte a plus de ressources qu’elle ne le pensait. Emménager en appartement est-il un choix judicieux ?

Même si cette question a fait couler beaucoup d’encre, le planificateur financier n’a aucun doute sur le choix de Brigitte.

«Dans un contexte où elle vivait avec quelqu’un et est maintenant seule dans une grande maison, où les frais d’entretien sont élevés, devenir locataire va lui simplifier la vie et lui donner des ailes financières», estime Antoine Chaume Legault.

Afin de répondre aux autres questions de Brigitte, il a dressé son portrait financier.

Antoine Chaume Legault a tenu compte du coût de la vie de 3 100 $ par mois indiqué par Brigitte. Il a ensuite ajouté un loyer mensuel de 2 000 $, car elle peut se permettre ce montant, et lui a même ajouté 2 000 $ supplémentaires pour les déplacements.

Le montant de la vente de la maison s’ajoute à ses revenus de placements, de fonds de retraite et de rentes des deux gouvernements.

Si elle obtient un prix de 850 000 $, Brigitte devra verser une commission au courtier immobilier d’environ 5 % plus taxes. Après les frais, l’urbaniste estime qu’elle empochera 800 000 $. Ensuite, en soustrayant le don qu’elle souhaite faire à sa fille Audrey de 200 000 $, il lui restera 600 000 $.

Dans un premier scénario, le planificateur calcule qu’en dépensant 70 000 $ net par année, Brigitte atteindra l’âge de 100 ans sans jamais gruger son capital.

« Elle pourrait même se permettre 30 000 $ de plus et dépenser jusqu’à 101 133 $ nets », dit-il.

« En tant que planificateur financier, lorsqu’on voit quelqu’un se trouver dans une telle situation financière, la conversation s’oriente vers les rêves à réaliser et ce que cette personne veut accomplir. »

“Peut-être que la vie qu’elle mène maintenant est aussi satisfaisante”, poursuit-il. Si tel est le cas, je lui conseille d’opter pour une stratégie d’optimisation de la relève. »

Optimisation fiscale des successions

Tout d’abord, devrait-elle retirer plus que nécessaire du REER pour ne pas laisser le REER en héritage à sa fille ? Lorsqu’un REER est légué au conjoint, il est transféré sans impôt à payer. Mais dans le cas d’un enfant, le montant du REER est imposé comme un revenu.

Cependant, avant d’agir, il y a des calculs à faire, car le versement des REER peut avoir un impact sur la pension de la Sécurité de la vieillesse. En 2024, lorsqu’un Canadien aura un revenu supérieur à 90 997 $, il devra rembourser une partie de la pension fédérale.

Par exemple, si Brigitte déclare 100 997 $ de revenus, elle devra rembourser 15 % du montant des revenus qui dépasse 90 997 $, soit 15 % de 10 000 $, ce qui correspond à 1 500 $.

Brigitte a déjà un revenu brut de près de 90 000 $. « Ce n’est donc pas une bonne idée de retirer ses REER avant qu’elle soit obligée de le faire à 71 ans », conclut Antoine Chaume Legault.

Quant au montant de la vente de la maison, il insiste. Brigitte ne doit pas investir les 600 000 $ dans des CPG.

« Les revenus d’intérêts s’additionneront et elle atteindra des revenus qui lui feront perdre une partie de sa pension de la Sécurité de la vieillesse. Ce n’est vraiment pas bénéfique. »

« Cela pourrait s’appliquer à ce qu’on appelle des stratégies de catégorie de société avec des fonds négociés en bourse ou des fonds communs de placement. Au lieu de voir les revenus d’intérêts ou de dividendes imposés chaque année, il accumulerait plutôt un gain en capital qui ne serait imposé qu’au moment de la vente du fonds. »

Son CELI est également investi dans des CPG. Même si les intérêts gagnés sont à l’abri de l’impôt, Antoine Chaume Legault lui conseille également d’investir le CELI dans des produits qui génèrent plus de revenus à l’échéance des CPG.

« Il existe des billets à capital protégé proposés par différentes banques qui distribuent chaque mois entre 8 et 11 % d’intérêt. En investissant 100 000 $, elle disposerait de 10 000 $ nets, non imposables. »

Autre conseil important : au début de chaque année, Brigitte doit absolument transférer le montant maximum permis (7 000 $) dans son CELI.

Toujours dans le but d’optimiser la fiscalité et si elle est en bonne santé, Brigitte pourrait également souscrire une assurance vie.

Pour une couverture de 500 000 $, une femme non fumeuse de 66 ans paie 12 250 $ par année. Si elle décède prématurément, elle aura peu investi pour que sa fille hérite de 500 000 $. Si elle décède à 100 ans, elle aura un rendement d’environ 4 %.

«Je sais qu’elle gère toujours la succession, mais il est important qu’elle mette à jour son testament et son mandat d’inaptitude», conseille l’urbaniste.

Si Brigitte considère que sa fille unique a toujours géré son argent de manière raisonnable, elle pourrait remplir le CELI d’Audrey au début de chaque année.

Elle pourrait également cotiser au CELIAPP de sa fille et même à son REER.

« Fiscalement, ce serait une excellente idée. »

* Bien que le cas mis en avant dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.