Le rebond. La déclaration est un peu cavalière compte tenu de la situation immobilière très préoccupante que connaît la France depuis deux ans. C’est pourtant avec cette formule que l’Union nationale des syndicats de l’immobilier (Unis) a lancé son 15e congrès organisé au couvent des Jacobins en octobre dernier. Une méthode Coué qui ne résiste pas à l’épreuve des chiffres. [Retrouvez le dossier spécial immobilier dans le dernier numéro du Mensuel de Rennes].
Tous les indicateurs sont désormais au rouge. Entre novembre 2023 et mai 2024, le nombre de transactions a chuté de près de 23 % en France. Avec 793 000 ventes entre juin 2023 et mai 2024, le volume n’a jamais été aussi bas depuis 2015. Dans la construction neuve, la situation n’est guère meilleure. 280 000 logements ont été mis en chantier, soit une baisse de 21,5%.
Et Rennes ? Malgré son attractivité, la capitale bretonne n’échappe pas à cette crise immobilière. Tous les professionnels interrogés estiment que c’est « bien pire » que lors du krach économique de 2008. Rien que dans la ville de Rennes (hors métropole), les ventes de logements neufs ont chuté de 54 %, sur les neuf premiers mois. de 2023 et les neuf premiers de 2024. En France métropolitaine, la baisse est de 26 %. C’est plus que dans l’ensemble de la Bretagne administrative (-21%). Côté production, 4 600 logements ont été mis en chantier en 2023 dans la zone de chalandise rennaise, soit une baisse de 42 % sur un an.
Les étoiles se sont alignées pour conduire à ce crash
La crise intervient après une hausse continue des prix depuis les années 2010 et l’avènement des grands projets – LGV, ligne B, EuroRennes, palais des congrès, etc. + 38 % en moyenne, sur 10 ans. Rennes rejoint les « grands » dans sa capacité à aligner certains programmes avec des tickets au mètre carré stratosphériques – près de 10 000 € dans la résidence de luxe Cap Mail. Plus que dans certains quartiers parisiens.
Aujourd’hui, le contrecoup est sévère pour la capitale bretonne, qui compte parmi les métropoles les plus attractives de France. Comment en sommes-nous arrivés là ? La cause principale est macroéconomique. Ce n’est pas la seule explication. Les étoiles se sont alignées pour conduire à cet effondrement dont les conséquences risquent de se faire sentir pendant des années. Pour la Ville, mais surtout pour les Rennais.
« Route résidentielle » saisie
Ces derniers sont les premiers à en payer le prix. Officiellement, les efforts de construction de logements visent à répondre au « vide démographique » rennais – 100 000 habitants supplémentaires attendus dans la métropole d’ici 2050 selon l’Insee. Au quotidien, ils servent principalement à loger les Rennais en les accompagnant dans leur « parcours résidentiel ». C’est-à-dire changer d’habitat en fonction de l’évolution de leur vie.
Dans cette optique, le nouveau PLH 2023-2028 prévoit une production annuelle de 5 000 logements. Les objectifs seront-ils atteints ? Honoré Puil ne cache pas son inquiétude : « Quand je regarde les chiffres de 2023, on frôle les 5 000 logements », affirme le vice-président chargé du logement à la Métropole. La situation en 2024 n’est pas satisfaisante. C’est cette année et celles à venir que nous ressentirons réellement les effets de la crise. »
Un ralentissement de la construction signifie une diminution des rotations dans le logement social. Elle réduit également les possibilités d’accès social ou aidé pour permettre aux familles qui s’agrandissent de rester et de vivre à Rennes. Depuis 2021, la moitié des ventes de logements collectifs à Rennes sont haut de gamme (plus de 4 400 €/m²) contre les deux tiers dans le milieu de gamme (moins de 4 400 €/m²) dans le reste de la métropole.
Une réalité qui contraste avec les objectifs de la Ville de réduire un clivage riches/pauvres particulièrement marqué, où les classes moyennes sont de moins en moins nombreuses.
Multiplication des dents creuses
L’effondrement de la construction signifie également moins de logements locatifs. Sur les neuf premiers mois de l’année, l’offre de biens locatifs a légèrement augmenté à Rennes (+1,7%) par rapport aux neuf premiers mois de 2023. La tension reste néanmoins très forte. 8 340 logements ont été loués entre janvier et septembre à Rennes. Un chiffre à comparer avec les 70 000 étudiants qui fréquentent les établissements d’enseignement supérieur de la capitale bretonne. Sans parler des jeunes actifs, célibataires ou en couple, qui abandonnent parfois leur emploi à Rennes faute de logement.
La crise fait également partie du paysage urbain. Les dents creuses – espaces non bâtis entourés d’immeubles – se multiplient là où se dressaient autrefois d’anciens immeubles, détruits pour accueillir de petits collectifs de quatre ou cinq étages qui ne verront peut-être jamais le jour. Les chantiers sont arrêtés, au point mort, sans perspective de reprise. Des dizaines de permis de construire sont annulés. Certes, tous ces abandons ne sont pas dus à la crise, constate un observateur. Et de citer des actions collectives, par exemple contre la tour de l’Aiguillon. Sur le plan économique, les défections d’entreprises se multiplient. Certains d’entre eux laissent leurs familles au bord de la route, au milieu du chantier.
Instabilité politique et finances atones
Les professionnels voient-ils une clairière ? Thomas L’Ollivier veut y croire. «Je vois poindre quelques lueurs», espère le président de la Chambre des Notaires d’Ille-et-Vilaine. Même si nous ne reviendrons pas aux taux d’intérêt d’avant (autour de 1,5 % il y a cinq ans sur 20 ans), nous observons de légères baisses. Par ailleurs, on constate une légère baisse des prix – 4,9 % pour les appartements anciens à Rennes – au cours de l’année écoulée. Tout cela peut donner une certaine marge de manœuvre aux acheteurs. »
Du côté des promoteurs, l’histoire est moins enthousiaste. « Il y a un an, j’étais moins pessimiste », se souvient Nolwenn Lam Kermarrec, coprésidente du groupe immobilier Kermarrec, qui préside l’Observatoire régional de l’habitat neuf (Oréal). Le gouvernement a annoncé, en juin 2023, des décisions fortes en matière de logement. »
Parmi les mesures destinées à le relancer, la prolongation du Prêt à Intérêt Zéro (PTZ) jusqu’en 2027, le maintien du paiement mensuel du taux d’usure – taux d’intérêt maximum que les établissements de crédit peuvent proposer à leurs clients lorsqu’ils accordent un prêt, ou encore l’agrandissement du bail commun immobilier.
Un an plus tard, la donne a changé. La dissolution en juin 2024 a ajouté de l’incertitude à un écosystème déjà fragile. Le gouvernement de Michel Barnier a été censuré. Le prochain héritera également d’un déficit public jamais vu -6,1%- depuis 2008, si l’on excepte les années covid. A Rennes, au Congrès uni, la nouvelle ministre du Logement, Valérie Létard, a plaidé pour une simplification des normes. Un défi dans un secteur ultra-régulé soumis à des injonctions contradictoires : produire des logements moins chers tout en répondant aux impératifs de lutte contre le changement climatique… avec des finances exsangues. Un contexte qui aurait peut-être dû pousser les États-Unis à mettre un
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