La Belgique, une terre de propriétaires qui ne vacille pas encore

Le Belge a été nourri au biberon à l’immeuble. La proportion de propriétaires reste stable au fil des années. Toutefois, les difficultés d’accès à la propriété ainsi que les nouvelles aspirations de certains jeunes pourraient modifier les rapports de force.

La Belgique suivra-t-elle un jour le chemin de l’Allemagne et de l’Autriche, deux pays qui comptent presque autant de propriétaires que de locataires ? Pour y parvenir, il faudrait un bouleversement considérable des politiques mises en place. Car la Belgique reste pour l’instant une terre de propriétaires. Selon les dernières statistiques d’Eurostat, l’office statistique de l’Union européenne, elle comptait en 2023 71,9 % de propriétaires. Un chiffre stable depuis 20 ans (72,7% en 2003). Le paysage immobilier belge reste marqué par des décennies de politiques – fédérales et régionales – qui favorisent l’accès à la propriété. Les dernières volontés de l’exécutif wallon ne font que renforcer cet aspect.

Si la volonté de baisser les frais d’inscription à 3% en Wallonie du 1^est Si janvier 2025 se confirme (pour atteindre le même niveau que la Flandre), la proportion de propriétaires pourrait encore augmenter. Sans compter que, compte tenu de la concurrence fiscale qui va s’instaurer entre les trois Régions du pays, Bruxelles sera obligée, à un moment ou à un autre, de lui emboîter le pas et de réformer sa fiscalité immobilière. Autant d’éléments qui convergent pour renforcer les tendances actuelles.

La plupart des études ou enquêtes publiées ces derniers mois confirment cette envie de devenir propriétaire. Et ce alors que les perspectives mondiales ont néanmoins affirmé ces dernières années que les générations Y et Z ne sont plus attachées à la propriété et au poids lourd du crédit, voulant vivre de manière plus légère.

“Nous le voyons dans nos statistiques de crédit : les jeunes de moins de 30 ans veulent toujours être propriétaires”, explique Marc Delforge, responsable du crédit chez BNP Paribas Fortis. Vingt-neuf pour cent de nos prêts ont été accordés à des personnes de moins de 30 ans en 2023. Je ne vois pas la proportion de propriétaires évoluer tant que persisteront les incitations fiscales favorisant l’accès à la propriété. Être propriétaire de son logement est rassurant. Que vous soyez jeune ou vieux. Je pense que ceux qui ne peuvent actuellement accéder à la propriété attendront le temps de constituer les capitaux propres nécessaires.

Mais tout n’est pas rose, le contexte économique invitant à la prudence. Plusieurs éléments risquent de faire baisser la proportion du nombre de propriétaires. La détérioration de l’accessibilité financière au logement contraint de plus en plus de Belges à rester plus longtemps sur le marché locatif. Une étude de la Banque nationale (BNB) constate que le taux de propriété parmi les ménages les plus défavorisés financièrement – ​​c’est-à-dire ceux dont le revenu est inférieur à 60 % du revenu médian équivalent – ​​a sensiblement baissé, passant de 56 à 40. % au cours des 29 dernières années. Une réduction qui pourrait encore s’accentuer à l’avenir. Une enquête d’ING montre que la grande majorité des locataires (64%) souhaiteraient acheter un logement mais qu’ils n’en ont pas les moyens pour le moment. Des chiffres qui suggèrent que les Belges considèrent la location comme une étape intermédiaire pour économiser de l’argent.

“Il y a de fortes chances que le nombre de propriétaires passe pour la première fois en dessous de 70% dans les années à venir”, note ING. Un constat partagé par Kim Ruysen, directrice du réseau immobilier Trévi : « La première adhésion devient de plus en plus difficile. Si le type de logement souhaité ne peut être trouvé, vous devez donc acheter des logements plus petits ou moins économes en énergie. Une autre alternative serait de gonfler le marché locatif. Ou pour se lancer cohabiter. Enfin, la dernière possibilité sera de déménager et de vivre dans une zone où les prix sont moins chers, afin de mettre la main sur le logement de votre choix. En conséquence, ceux qui souhaitent rester et vivre dans la ville de leur choix doivent de plus en plus se tourner vers le marché locatif. “On le voit bien à Bruxelles”, poursuit Kim Ruysen. Certains quartiers sont inaccessibles aux jeunes qui ne reçoivent pas d’aide financière.

L’attractivité des villes, le bien locatif

Ajoutons que l’augmentation attendue du nombre de ménages isolés (36% sur 5 millions de ménages, selon les données Statbel) combinée à la hausse des prix va pousser de plus en plus d’entre eux vers le marché locatif. Sans compter ceux qui, victimes d’une épreuve de la vie (perte d’emploi, divorce, accident) risquent aussi de s’éloigner de la propriété. «Je suis convaincu que le nombre de locataires va augmenter», nous disait récemment Jean-Baptiste Van Ex, PDG du Vicinity Affordable Housing Fund. Il y a 20 ans, il y avait 60% de propriétaires à Bruxelles, ils ne sont plus que 47% aujourd’hui. Ce constat peut être étendu à d’autres grandes villes belges. L’avenir, c’est la vie en ville et dans des logements de qualité. Dans certains cas, seule la location peut proposer cette combinaison. Il s’agit d’une tendance fondamentale qui va changer le marché immobilier. Non seulement parce que les gens n’ont plus les moyens d’acheter, mais aussi parce que nos comportements exigent plus de flexibilité, tant sur le plan professionnel que privé. Le logement locatif répond davantage à nos modes de vie. Et puis, si certains sont contraints d’être locataires, d’autres choisissent de l’être. Cela vous permet également d’utiliser votre épargne pour d’autres dépenses.

Sans compter que certaines personnes croient que vouloir devenir propriétaire peut clairement vous faire perdre un peu la raison sur le plan économique. « Devenir propriétaire, c’est rassurant », estime l’économiste Roland Gillet, professeur à la Sorbonne (Paris 1) et à l’ULB (Solvay). Les parents encouragent leurs enfants à emprunter cette voie. C’est une forme d’objectif à atteindre et cela contribue à la réussite sociale. Cela offre également une certaine stabilité concernant les événements futurs. Il y a néanmoins, dans certains cas, une forme de déraison à vouloir s’endetter aussi longtemps. « Ce qui fait monter les prix de l’immobilier, c’est notre capacité à accepter de payer plus cher un bien immobilier pour satisfaire notre plaisir, poursuit Roland Gillet. L’émotionnel n’a rien à voir avec le coût fonctionnel. Les prix de l’immobilier en Belgique sont quelque peu surévalués. On devient donc propriétaire principalement par plaisir car le coût d’un emprunt et les frais de mutation sont très élevés. En revanche, si un événement survient dans votre vie, comme un décès ou un divorce, être locataire vous permet d’avoir plus d’équité et plus de flexibilité. Vos économies ne sont pas entièrement consacrées aux frais d’inscription.