Optez pour des condos et une épicerie à l’Îlot Charlevoix

« Nous commençons à creuser. Nous aurons la grue au sol. Nous avons déjà posé des clôtures, la rue est déplacée et nous commençons les fouilles”, souffle dans un entretien avec Soleil Denis Epoh, président et chef de la direction de Capwood.

Le développeur attend ce moment depuis près de sept ans. Devenu propriétaire du terrain vacant coincé entre les rues Charlevoix, Hôtel-Dieu, Saint-Jean et Côte du Palais après un appel de propositions de la Ville de Québec en 2018, Capwood rêve depuis longtemps d’un « milieu de vie » dans le coeur du Vieux-Québec.

Le bâtiment de cinq étages qui remplacera le terrain vacant est désormais évalué à 70 millions de dollars.

Mais avec 29 unités résidentielles à vendre dans des condos sur cinq étages au lieu des 40 que le promoteur prévoyait construire en 2021, Capwood a été contraint de revoir à la baisse ses ambitions. Et de les reporter à plus tard.

« Ce n’est pas le même projet, mais on n’est pas très loin de ce qu’on voulait faire. C’est plus petit et il y a beaucoup moins de commerces, avec seulement un plancher de marché et des services », compare M. Epoh, qui souligne néanmoins avoir « travaillé dur » pour maintenir le volet épicerie. « Nous ne voulions pas faire de compromis là-dessus, car c’est un service qui manque. »

Le 19 octobre 2021, la foncière a présenté en grande pompe les maquettes de la construction qui viendrait combler le terrain vague au cœur du quartier historique. Marché spécialisé pour producteurs et artisans locaux, halle alimentaire intégrée, centre de conditionnement physique, clinique médicale, salon de coiffure, offre de restauration, le QG du Vieux-Québec allait devenir une « bougie d’allumage » pour tout le quartier.

Pourtant, trois ans plus tard, peu de choses ont changé et le trou béant attire toujours le regard des passants. De retard en retard et en raison de contraintes de toutes sortes, le démarrage des travaux, initialement prévu au printemps 2022, débute ce mardi.

Décrit comme la « verrue » du Vieux-Québec par le chef de l’opposition municipale la semaine dernière, le terrain changera de visage d’ici quelques années. Le complexe accueillera ses premiers résidents à l’été 2027. Déjà, environ 40 % des condos ont été vendus, souligne Denis Epoh.

Une culture « complexe »

De quoi lui donner des raisons d’avoir continué l’aventure, affirme-t-il, visiblement soulagé. «C’est définitivement un parcours du combattant», estime le gérant.

La pandémie a initialement retardé le calendrier d’un an.

Mais c’est plutôt le ministère de la Culture qui a joué les trouble-fêtes ces dernières années. Soucieuses de « préserver l’histoire », les autorités provinciales ont dit non aux aménagements qui devaient s’étendre aux immeubles adjacents du secteur, comme la Banque de Montréal, l’Hôtel du Vieux-Québec et le Pavillon Collin, un immeuble excédentaire. de l’Hôtel-Dieu de Québec.

«Ils font leur travail, mais cela affecte le nombre de nouveaux projets que nous pouvons livrer dans le Vieux-Québec.»

— Denis Epoh, président-directeur général de Capwood

« Nous voulions profiter de l’opportunité d’ajouter d’autres bâtiments voisins pour créer un projet à impact. C’est ce qui n’a pas fonctionné avec le ministère», résume le président-directeur général de Capwood.

Entre les choix des matériaux de construction, la hauteur du bâtiment, la réparation ou le remplacement des façades existantes, obtenir le label du ministère de la Culture n’aura pas été de tout repos. Nous ne pouvions pas réaliser le projet tant qu’il n’était pas satisfait», explique M. Epoh, qui a finalement reçu l’autorisation nécessaire en avril dernier.

Pour des « règles du jeu » plus claires

« Dans le Vieux-Québec, il faut s’attendre à ce que cela prenne du temps », reconnaît le gérant de Capwood.

Jamais, ajoute-t-il, il n’aurait attendu autant de temps pour faire de son « rêve » une réalité. Le développeur s’oppose à des « règles du jeu » parfois vagues.

« Il nous a fallu sept ans avant d’obtenir un permis et une sanction du ministère de la Culture. Ce n’est pas parce qu’on ne voulait pas commencer les travaux plus tôt, mais ils veillent à ce que les règles soient respectées et parfois, quand on ne les connaît pas, il faut changer et ça s’éternise », déplore Denis Epoh.

Alors que l’administration Marchand « fait sa part » et espère redonner des services au Vieux-Québec et inverser la tendance à la désertion des résidents permanents, les autorités gagneraient, estime-t-il, à s’asseoir et à présenter un « plan » établi « ce qui est permis ». et ce qui ne l’est pas.

« Là, il n’y a pas de cadre, il n’y a rien. Il faut tout négocier au coup par coup et on ne sait pas où on va. Nous devons être conscients de ce que cela prend.

Faire surgir des projets dans le Vieux-Québec est tellement complexe que seulement deux ont vu le jour ces dernières années, illustre-t-il en citant l’hôtel Monsieur Jean et l’immeuble à condos Circa.

Sans compter que l’investissement pour les voir sortir de terre est aussi plus cher qu’ailleurs, ajoute M. Epoh.

Aucun premier coup de pioche n’a encore été fait sur l’Îlot Charlevoix et le promoteur estime qu’il a dû débourser jusqu’à présent quelque 14 millions de dollars. Le permis et les emprises de rue coûtent à eux seuls un million.

« On se prend au jeu : on avance, on dépense. C’est beaucoup de risques que nous prenons. Si nous savions que nous ne pourrions pas faire certaines choses en partant, nous nous limiterions à ce que nous pouvons faire. Mais on ne sait pas, on navigue dans le néant et ça coûte ce que ça coûte.»

Tout au long du processus, avec un projet coupé de plusieurs condos, « la rentabilité en prend un coup ». Le même projet construit ailleurs aurait été plus rentable, selon M. Epoh.

« Cela ne nous permet pas de gagner de l’argent, mais cela nous permet de réaliser le projet sans perdre trop d’argent. La seule chose qui m’importe maintenant, c’est de ne pas perdre d’argent.

— Denis Epoh, président-directeur général de Capwood

Capwood ne s’en cache pas : le QG du Vieux-Québec offrira des unités de prestige. « En fait, le Vieux-Québec coûte plus cher qu’ailleurs. Il y a très peu d’unités neuves, il faut donc s’attendre à ce qu’elles se vendent plus cher », conseille son directeur.

Mais il promet toujours aux acheteurs des « prix raisonnables ». « Je ne peux pas non plus facturer 1 000 $ le pied carré. Nous ne sommes pas à Toronto. Il faut tenir compte de la capacité de payer », convient le promoteur, laissant planer le mystère sur ses prix.