Selon l’étude Jones Lang LaSalle 2025, l’activité de nouvelle construction a atteint son point le plus bas. Une reprise est attendue sur le marché de l’investissement.
Jones Lang LaSalle (JLL) publie sa nouvelle étude sur le marché de l’immobilier de bureaux en Suisse. Le rapport donne un aperçu complet du marché des surfaces de bureaux à Zurich, Genève, Berne, Lausanne, Bâle et Zoug. Outre les chiffres clés et les principales évolutions observées dans les régions les plus importantes, l’étude sur l’immobilier de bureaux propose également une analyse de la disponibilité de surfaces conformes aux critères ESG et présente un bref aperçu du marché immobilier de bureaux européen.
Sur les cinq plus grands marchés immobiliers de bureaux de Suisse – Zurich, Genève, Berne, Bâle et Lausanne (CH%) – l’offre de surfaces de bureaux disponibles a augmenté de 9% par rapport à l’année précédente, pour atteindre 995’500 m² fin 2024. Cela signifie que le volume de surfaces de bureaux disponibles n’a cessé d’augmenter ces dernières années. Depuis fin 2019, alors que le télétravail était encore peu répandu dans de nombreuses régions, le taux d’offre moyen sur les cinq plus grands marchés de bureaux suisses a augmenté de 4,1% à fin 2024 (+0,9%). Cette hausse doit cependant être relativisée en comparaison internationale, car le taux de vacance moyen dans 24 villes européennes est passé de 5,2% à 8,5% (+3,3%) sur la même période.
Malgré la réalisation de 1,16 million de m² de nouveaux bureaux depuis 2020, la hausse de l’offre reste modérée, avec seulement 231 000 m² supplémentaires sur la même période. L’activité de construction a atteint un pic en 2020 avec environ 343.000 m² de nouvelles surfaces de bureaux, puis a progressivement diminué pour atteindre 57.000 m² en 2024. Une reprise progressive de la création de nouvelles surfaces de bureaux est attendue entre 2025 et 2027.
La dynamique du marché varie considérablement selon les régions. Genève se distingue par la plus forte croissance, avec une moyenne de 2,0% en stock entre 2019 et 2024, qui devrait s’accélérer à 2,3% d’ici 2027. Berne connaît une hausse significative de l’activité de construction, mais sa croissance future, estimée à 1,1% par an , ne dépassera que légèrement la moyenne suisse. A l’inverse, Zurich et Bâle prévoient respectivement 71% et 58% de nouvelles surfaces en moins d’ici 2027 par rapport à la période 2019-2024. Dans l’ensemble, pour les cinq principaux marchés, la croissance annuelle moyenne du parc de bureaux est prévue à 1,0 % jusqu’en 2027, en baisse de 26 % par rapport à la période précédente, reflétant les disparités régionales et les tendances divergentes. du marché suisse de l’immobilier de bureaux.
Dans l’ensemble, la demande d’espace reste forte. Toutefois, commercialiser les espaces vacants dans les bâtiments anciens, loin des gares, reste un défi. À l’inverse, le marché absorbe relativement rapidement des espaces de bureaux modernes, flexibles, conformes aux critères ESG et dotés d’une bonne connectivité. Cela se reflète particulièrement dans l’offre limitée dans ces endroits.
Dans le 1er arrondissement de Zurich, 3,0% des surfaces de bureaux sont disponibles, contre 1,5% dans le CBD de Lausanne et seulement 0,4% dans le centre-ville de Berne. L’offre est également faible dans les villes de Lucerne (1,3%), Zoug (1,7%), Fribourg (2,0%) et Lugano (2,1%). Le CBD de Genève affiche une offre plus importante avec 3,9% de disponibilité. À Bâle, le taux de vacance atteint 9,2% au centre-ville.
Marché des transactions
Les perspectives pour l’immobilier de bureaux en Suisse sont mitigées. D’une part, les taux d’inoccupation ont récemment légèrement augmenté et les investisseurs restent prudents en raison de l’incertitude quant aux futurs besoins en surfaces liés à des concepts de travail plus flexibles. D’un autre côté, une croissance robuste de l’économie et de l’emploi soutient la demande, et le marché suisse des bureaux a prouvé sa forte résilience. De plus, les loyers sont protégés contre l’inflation et, contrairement au marché locatif résidentiel, le risque d’intervention politique sur le marché commercial est limité.
De nombreux fonds d’investissement et fondations ont procédé à des augmentations de capital au second semestre 2024 et aborderont la nouvelle année avec des liquidités importantes. Leur stratégie d’investissement doit se concentrer sur des immeubles « core » situés dans les zones d’attraction des centres urbains, ne nécessitant pas de rénovation et répondant idéalement aux critères de durabilité requis. Ces dernières semaines, une plus grande volonté de payer, associée à un intérêt général plus large, a été perceptible. Cette tendance, associée à un environnement de taux d’intérêt plus bas, devrait entraîner une compression des rendements et une augmentation des volumes de transactions cette année.
Jan Eckert, CEO Suisse & Head Capital Markets DACH chez JLL, déclare : « De nombreux acteurs du marché sont optimistes quant aux mois à venir et souhaitent profiter de l’amélioration de l’environnement d’investissement pour réaliser des transactions. On observe cette tendance tant dans la quantité que dans la qualité des offres reçues. Les perspectives à court terme sont plus favorables qu’elles ne l’ont été depuis trois ans.
