« La tendance est à la baisse des prix dans l’ancien. Mais on est encore sur une petite bulle”note Anne Bouron, directrice de l’agence Avance Immo à Chorges.
Les vendeurs peinent à faire le deuil des années post-Covid, où les prix se sont envolés dans certaines zones des Alpes du Sud.
A Prunières, sur le versant sud du lac de Serre-Ponçon, certaines maisons avec grands jardins et vue sur le lac sont proposées à plus de 500 000 €.
Mais les acheteurs potentiels ne se précipitent pas. « A la sortie du confinement, le marché embrunais était anormalement dynamique. Nous avons constaté une augmentation d’environ 25 % des prix de vente en cinq ans »explains Maître Olivier Gonnet, notary (1).
L’air pur, les montagnes…
Ces hausses de prix se sont consolidées et l’attractivité du secteur retarde leur déclin. Mais le constat est général. Du nord au sud des Hautes-Alpes, les agents immobiliers constatent toujours une forte demande de la part des personnes souhaitant se mettre au vert et au calme.
Des Parisiens, Lyonnais, Grenoblois, Marseillais ou encore Niçois qui s’installent dans leur résidence principale, par choix de mode de vie ou grâce au télétravail.
D’autres ont une résidence secondaire, avec parfois l’idée d’y vivre à leur retraite. « Ils recherchent l’air pur, le beau temps, la montagne été comme hiver et fuient le trafic, la pollution, la chaleur l’été… »note à Briançon Pierry Montel, directeur des transactions de l’Agence du Parc.
Les Briançonnais toujours plus chers
Le Covid a accentué cette tendance dans ce département de 140 976 habitants qui compte 45,5% de résidences secondaires (2).
Résultat dans les premiers, au 31 juillet 2024 et sur une année lisse, le prix médian a encore augmenté dans les Hautes-Alpes de + 5,4 % pour les appartements et + 4,8 % pour les maisons, pour atteindre respectivement 2 070 € le mètre carré et 251 700 €. (3).
Et le Briançonnais reste en pole position avec les prix médians les plus élevés pour les appartements (3 200 € le m2, +11,9 %) ainsi que pour les maisons (321 000 €) (3).
Il est vrai qu’elle concentre des stations aux prix élevés et un grand nombre de résidences secondaires. Le Monêtier-les-Bains, une des communes de Serre-Chevalier, affiche un prix moyen de 4 604 € le mètre carré pour les appartements et 5 464 € le mètre carré pour les maisons (3).
La ville de Briançon n’est pas en reste : « En 10 ans, le mètre carré a augmenté de 1 000 € »assure Pierry Montel.
Accueillir les Jeux olympiques de 2030 dans la région pourrait amplifier le phénomène, alors que les locaux peinent déjà à devenir propriétaires.
Si le prix moyen des appartements en immeuble ancien à Briançon (4) avoisine les 2 570 € le mètre carré, certains biens peuvent se vendre plus de 3 700 € le mètre carré comme ce T3 rénové en 2023 acheté 270 000 € pour une résidence secondaire.
Des prix au top à Embrun
Quant aux maisons, elles sont rares. Pour avoir un extérieur et des prix plus doux, certains Briançonnais s’installent à L’Argentière-la-Bessée ou à La Roche-de-Rame.
Ils se rapprochent ainsi du Guillestrois, porte d’entrée vers le Queyras et l’Embrunais. Ces trois quartiers sont également très recherchés et leurs prix suivent ceux du Briançonnais avec une valeur médiane de 3 180 € le mètre carré pour les appartements et 297 900 € pour les maisons (3).
« Les biens avec vue et beaucoup de soleil sont devenus inabordables dans le Briançonnais. Du coup, certains découvrent que notre secteur est sympa et pas si loin »note Delphine Moutte, conseillère immobilière chez Safti à Guillestre.
Dans un quartier résidentiel périphérique de cette commune, une famille est tombée sous le charme d’une maison de 157 m², avec cinq chambres et 1 120 m² de terrain, une résidence secondaire achetée 420 000 € et dans laquelle elle devra effectuer des travaux énergétiques. rénovation.
« Aujourd’hui rare, la maison sans travaux avec vue et sans voisins cartonne et peut atteindre 450 000 € à 500 000 € pour une surface de 100 à 120 m² »explique-t-elle.
Les prix de l’immobilier restent cependant plus bas qu’à Embrun, au bord du lac de Serre-Ponçon et au pied des stations (Les Orres, Crevoux, Montclar, Reallon).
Le prix moyen des biens anciens dans cette « Nice des Alpes » (4) qui compte plus d’appartements (71,9 %) (2) que de maisons : 3 141 € le mètre carré.
Non loin du lac, Chorges est plus proche de Gap, la commune la plus peuplée des Hautes-Alpes (45 000 habitants) (2).
« La position de Chorges est centrale : à proximité de Gap, du lac et de la gare de Réallon, nous sommes également à deux heures de Marseille »souligne Anne Bouron.
Et les prix affichés restent plutôt élevés : « Jusqu’à 4 000 € le m² pour une maison. »
Les Gapençais plus douille
Chorges, Tallard et les communes à une quinzaine de kilomètres de Gap profitent ainsi de leur proximité avec la capitale économique du département et se sont développées.
« Notre attractivité a été renforcée avec le déploiement du tourisme vert et des activités de plein air »explique Carole Deauze, directrice de l’agence L’Edelweiss Immobilier à Gap.
Et le profil des acheteurs non locaux s’est diversifié avec, après la crise sanitaire, davantage de personnes actives, de familles et de jeunes couples.
« On avait beaucoup de Savoyards qui cherchaient la montagne à un prix plus abordable »note-t-elle.
D’autres fuient la chaleur de la Côte d’Azur et du monde. Mais leur capacité d’emprunt a contribué à l’envolée des prix de l’immobilier dans le Gapençais jusqu’en 2022.
Résultat, pour trouver aujourd’hui des appartements à petits prix (à partir de 1 700 € le m²), il faut acheter des biens avec travaux.
Les rénovés se vendent entre 2 300 et 2 800 € le mètre carré comme ce T4 de 111 m² (avec garage) dans une copropriété de 1975 en centre-ville acheté 290 000 € par des retraités.
Et si certaines maisons individuelles approchent aujourd’hui les 600 000 €, rares sont celles à moins de 300 000 € comme cette maison mitoyenne de 89 m² vendue 250 000 €.
Champsaur, Dévoluy and Buëch more affordable
Le budget nécessaire ne diminue guère en s’éloignant de Gap. “Mais pour le même prix, vous pourriez obtenir un produit plus grand et plus récent”glisse Carole Deauze.
Située à 18 kilomètres au nord de Gap, Saint-Bonnet-en-Champsaur a également vu ses prix augmenter de +18 % en 2023 avec un mètre carré médian à 2 030 € (3).
Le Champsaur séduit également ceux qui recherchent le calme et la tranquillité. Et “l’écart de prix se réduit avec les Gapençais”, note Jean-Mickael Bonnet, responsable des transactions des agences Century 21 Interalpes de Saint-Bonnet-en-Champsaur et Century 21 de Gap.
On y trouve des appartements plutôt petits (studio, T1, T2) et des bâtisses anciennes à rénover, comme cette maison de 78 m² sur 700 m² de terrain vendue 185 000 €. Coût estimé des travaux : 110 000 €.
Du fait de cette attractivité du Gapençais étendue au Champsaur, ces deux territoires affichent la plus forte hausse du prix médian des maisons anciennes enregistrée par les notaires au 31 juillet 2024, soit + 10,8 %.
Une poussée également observée dans les anciens sur le Dévoluy et le Buech (3), mais plus pour les appartements (+ 8,9 %) que pour les maisons (+ 3,7 %).
Preuve que tout le département est en plein essor : il attire toujours plus parce qu’il y fait bon vivre. « Plus que l’emploi, c’est le tourisme et le bien-être qui animent notre marché immobilier »assure Thomas Siegel, directeur de l’agence Buech Durance Immobilier à Tallard.
(1) Entretien vidéo diffusé le 9 avril 2024 sur Passezalacte.com, site des notaires de l’Isère, de la Drôme et des Hautes-Alpes
(2) INSEE, 2021
(3) Situation immobilière départementale des Hautes-Alpes, Notaires de France, du 1est Août 2023 au 31 juillet 2024
(4) Baromètre immobilier mensuel FNAIM, 1est octobre 2024
Prix moyen au mètre carré dans les immeubles anciens au 1er octobre 2024
Appartements Maisons
Barcelonnette 2 408 € 3 281 €
Briançon 2 568 € 3 513 €
Groupe de chorale 2 727 € 2 977 €
Digne-les-Bains 1 522 € 2 382 €
Embrun 3 023 € 3 420 €
Écart 2 203 € 2 918 €
Guillestre 2 522 € 2 787 €
Laragne-Montéglin 1 340 € 2 183 €
Saint-Bonnet-en-Champsaur 1 831 € 2 365 €
Serres 1 045 € 1 895 €
Sisteron 1 531 € 2 353 €
Tallard 1 886 € 2 567 €
Veynes 1 210 € 1 763 €
Source : Baromètre immobilier mensuel FNAIM
France
