Fini les vacances au ski à six dans un studio cabine ! Les amoureux de la montagne souhaitent en profiter dans des hébergements spacieux et confortables, dont ils peuvent profiter en louant.
« Ces investisseurs ont entre 40 et 60 ans et souhaitent réaliser leur rêve d’avoir un pied-à-terre dans une station. » note Benjamin Berger, directeur de Cimalpes, agence immobilière spécialisée dans la vente et la location de montagne en Pays de Savoie. « Et en effet, 95 % des acheteurs optent aujourd’hui pour un modèle basé sur la location saisonnière afin de percevoir des revenus. »
Couvrir les dépenses
Même si la rentabilité ne dépasse pas le plafond (jusqu’à 2,5% brut), cela permet de couvrir tout ou partie des charges d’entretien et de copropriété.
Jusqu’en 2023, ces acquéreurs souhaitant allier plaisir et rentabilité se bousculent dans les stations haut-savoyardes.
L’immobilier a connu de fortes hausses de prix en altitude. «Maintenant, le marché revient à la normale : les prix commencent à se stabiliser» remarque Thomas Arnéodo, trésorier de la Fédération Nationale de l’Immobilier Savoie Mont Blanc (PME FNAIM) et directeur de l’agence immobilière Avoriaz Holidays à Morzine.
Un marché toujours solide
Ainsi, la concurrence entre acheteurs est moins forte, garantissant de meilleures marges de négociation. “C’est aussi ce qui peut expliquer un ralentissement de la hausse des prix observé au troisième trimestre 2023 en altitude”, analyse Maître Pierre Bazaille, chargé des statistiques à la Chambre régionale des notaires.
Que ce soit dans les stations des Aravis (6 670 € le m² médian), du Grand Massif (4 500 € le m²), du Mont-Blanc (6 810 € le m²) ou des Portes du Soleil (5 840 € le m²), les prix semblent avoir atteint un plafond.
Les acheteurs sont donc encore loin d’avoir fait céder les vendeurs. Difficile de parler d’un retournement de marché dans ces conditions.
Pour moie Pierre Bazaille, « Même si le marché a ralenti à partir du second semestre 2023, la plupart des stations voient encore leurs tarifs augmenter sur un an. En montagne, ils résistent. »
Quid de la location longue durée à la montagne ?
En Haute-Savoie, l’écrasante majorité des investisseurs de montagne pratiquent la location saisonnière et très peu la location longue durée.
« Cependant, nous devons accueillir le personnel saisonnier, ainsi que ceux qui vivent et travaillent ici toute l’année »explique Samuel Gidet, directeur de l’agence immobilière Aravis International au Grand Bornand.
Mais la rentabilité d’une location longue durée est bien moins attractive que celle d’une location saisonnière. « Un T2 loué en station rapporte à son propriétaire autant par semaine que sur un mois » note Thomas Arnéodo de la PME FNAIM.
Avec l’explosion des plateformes de réservation, l’offre de location s’est fortement contractée ces 10 dernières années.
“De nombreux ménages quittent les villes et villages d’altitude pour descendre plus bas, parfois vers les plaines”, observe Samuel Gidet.
Le phénomène est visible aussi bien dans la vallée de l’Arve qu’à proximité de Thônes. Dans ces secteurs, l’investissement locatif classique est en revanche intéressant : à Passy par exemple, en aval de Chamonix, le m² médian est de 2 700 € pour un T2 qui se louera environ 500 € par mois, soit une rentabilité brute de 6 %.
Les volumes sont maintenus
La valeur de l’immobilier d’altitude, fidèle à elle-même, reste donc toujours élevée. La raison : les volumes de ventes résistent.
« La demande est moins forte, mais plus qualifiée : seuls ceux qui ont réellement la capacité financière d’acheter concrétisent leur projet »observe Benjamin Berger.
Pour Maxime Bastard, négociateur Cimalpes à Megève, « Des prix qui tiennent et des volumes de ventes qui ne baissent pas sont le signe que les acheteurs encore présents ont les moyens de leurs ambitions. »
De plus en plus d’achats payés en espèces
Par ailleurs, les acquisitions payées en cash se sont multipliées ces derniers mois. « C’est particulièrement le cas dans les stations les plus prisées, comme Megève ou Chamonix. » confirme Benjamin Berger.
Rien d’étonnant, selon lui, dans ce phénomène grandissant. « L’immobilier de montagne rassemble deux valeurs fondamentales renforcées par la crise Covid et les crises géopolitiques : l’investissement refuge, sécurisé par son potentiel locatif et de valeur ajoutée, et l’investissement plaisir »il dit.
Les acheteurs les plus fortunés continuent d’investir leur argent dans l’immobilier de montagne. “Ils sont français bien sûr, mais aussi belges, néerlandais, britanniques ou suisses”, ajoute Maxime Bastard.
Les banques un peu plus flexibles
Si certains peuvent se permettre d’acheter au comptant, la plupart des acheteurs d’une résidence secondaire en Haute-Savoie ont souvent recours à l’emprunt.
S’ils rencontrent des difficultés à financer leur achat depuis 18 mois, l’horizon s’est dégagé pour eux à la fin de l’année dernière. Les taux de crédit ont commencé à se stabiliser et sont en baisse depuis début 2024.
« Acheter en altitude est souvent le résultat d’une réflexion assez longue, parfois plusieurs années », constate Benjamin Berger. Avec la crise sanitaire et la flambée des prix, de nombreux acheteurs avaient reporté leurs projets d’achat. Certains d’entre eux reviennent aujourd’hui sur le marché. »
Cela devrait donc maintenir, encore quelques mois, les volumes de ventes… et donc les niveaux de prix.
La question du DPE en montagne
De nombreux professionnels de l’immobilier et propriétaires craignent que l’interdiction de louer des passoires thermiques (classées E, F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique) ne soit étendue aux locations saisonnières.
L’inquiétude est particulièrement marquée en montagne, notamment en Haute-Savoie, car l’écrasante majorité des biens, loués à la saison, ont un DPE mal noté.
En cause : des bâtiments construits entre les années 1960 et 1980, sans spécifications thermiques performantes et un calcul de DPE plus sévère à mesure qu’on prend de l’altitude.
« Quand on met en vente un logement D, c’est une merveille ! “, » reconnaît Thomas Arnéodo de la PME FNAIM.
Pour l’heure, seuls les logements avec un mauvais DPE loués à l’année sont donc concernés par cette loi.
Mais l’idée d’étendre à l’avenir son champ d’application à la location saisonnière a déjà été évoquée à plusieurs reprises par le gouvernement.
Si la réglementation était étendue, la mesure pourrait dévaluer de nombreuses propriétés de montagne.
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