Au Sénégal, le gouvernement tente de réguler la croissance spectaculaire de l’immobilier de luxe

Au Sénégal, le gouvernement tente de réguler la croissance spectaculaire de l’immobilier de luxe
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Nouvelles constructions à Dakar, capitale du Sénégal, en 2020. SEYLLOU / AFP

Le triplex offre une vue imprenable sur la côte atlantique. Un endroit ” idéal “ à Dakar, la capitale du Sénégal, pour admirer le coucher du soleil, vante Makhmoud Camara. L’agent immobilier, lunettes de créateurs sur le nez, liste sur la terrasse de 60 m2 les atouts de ce bien d’exception : « 600 m2. Cinq chambres. Carreaux de marbre italiens. Jacuzzi. Piscine. Salle de sport. Jardin. » Malgré son prix de “plusieurs millions d’euros” que M. Camara préfère garder au calme, l’appartement, comme toute propriété ” haut de gamme “ du promoteur, a rapidement trouvé preneur. En 2024, Focus Immobilier s’apprête à livrer trois nouveaux immeubles ultramodernes de six étages situés à 500 m de la Corniche de Dakar. « 60 % de nos clients sont des investisseurs africains. Viennent ensuite les Français et les Asiatiques. Ils louent leur pied-à-terre de 300 m2 jusqu’à 3 millions de francs CFA par mois (4 570 euros) », raconte M. Camara. Une somme faramineuse dans un pays où plus de la moitié de la population vit sous le seuil de pauvreté.

A quelques encablures du lotissement, plus au nord de la péninsule, des dizaines d’ouvriers s’affairent sur le chantier de construction d’une villa au bord de l’océan. Sur cette côte sénégalaise menacée par la montée des eaux, les risques d’inondations ne semblent pas inquiéter le maître d’œuvre. Un simple mur de béton sépare la gigantesque maison de la mer. L’acheteur, « une personnalité ivoirienne », payé 3,5 millions d’euros. La villa de 1 200 m2 offre cinq chambres, une piscine de 38 m de long entourée d’un vaste jardin. Et un imposant séjour donnant sur la plage avec double cuisine, une « américaine » dans le séjour, l’autre à l’arrière où travaillent les domestiques. Ces derniers sont logés dans un local attenant de 8 m2.

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“Onze produits similaires sont déjà vendus sans publicité” » se vante Seyni Diagne, directeur du développement de la holding Vacap SA. « Nous privilégions le bouche à oreille pour créer une cohabitation harmonieuse avec une clientèle qui s’entend bien et partage des goûts architecturaux compatibles. » explique le promoteur, dont l’entreprise supervise la construction, sur ce terrain de 16 hectares, d’un quartier composé d’une soixantaine d’appartements. Le ticket d’entrée est de 1 million d’euros pour 450 m2. Et les projets se multiplient. En février, l’entreprise a obtenu un prêt de 81 millions de dollars (75,7 millions d’euros) auprès d’un organisme public américain, la United States International Development Finance Corporation, pour la construction d’un complexe hôtelier sur le même site. « Il s’agit du plus gros financement public américain dans le secteur hôtelier au monde », s’est réjouie la société sénégalaise dirigée par l’homme d’affaires Amadou Loum Diagne.

« Anarchie aux Almadies »

Sur cette partie du littoral sénégalais encore habitée par des familles de pêcheurs, et d’où partent en pirogue les jeunes en quête d’un avenir en Europe, l’immobilier de luxe a connu un essor spectaculaire ces vingt dernières années. Convoités par les investisseurs, les 25 km de littoral sont soumis à une intense pression foncière et environnementale. Une privatisation du domaine public qui suscite de fortes tensions. « C’est l’anarchie aux Almadies avec ces villas « pieds dans l’eau » », dénonce l’architecte Pierre Atepa Goudiaby, engagé dans la défense du littoral. « A notre époque, les Sénégalais allaient nager, mais ils ne peuvent plus le faire, note-t-il. Notre mer nous a été confisquée. »

Ce proche d’Ousmane Sonko a semé la panique en annonçant, dimanche 28 avril, à la télévision nationale, l’arrêt des chantiers en cours sur la corniche de Dakar. Une mesure confirmée le lendemain par une note du ministre des Finances, consulté par Le monde, qui ordonne également un examen scrupuleux des dossiers fonciers actuellement en cours d’instruction dans plusieurs zones tendues de Dakar et d’autres villes du pays. L’objectif annoncé étant de faire la lumière sur “réapparition” des conflits fonciers qui menacent « la paix sociale ».

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Cela freinera la spéculation et la prédation foncière. C’est scandaleux que sur la Corniche des gens aient acheté des terrains à 2.400 francs CFA le m2 (3,65 euros) qui se vendent jusqu’à 1,8 million le même m2. Ces titres fonciers sont illégaux car ce domaine public ne peut être déclassifié qu’à des fins publiques et non privées. dénonce Pierre Atépa Goudiaby.

« Selon la loi, il est interdit de construire en permanence à moins de 100 m de la laisse des hautes eaux. On voit cependant des constructions de plusieurs étages même sur des sites classés. C’est une aberration que nous dénonçons depuis des années. » regrette le colonel Papa Saboury Ndiaye, chef de la Direction de surveillance et de contrôle de l’occupation du territoire (DSCOS). Son corps, composé de gendarmes, d’officiers de police judiciaire et d’écologistes, est chargé de contrôler la légalité des constructions en cours.

“D’où vient cet argent? »

La frénésie immobilière, loin de se limiter au littoral, touche également les quartiers résidentiels de la capitale. Une conséquence de l’attractivité de la capitale sénégalaise pour les multinationales et les ONG, accélérée par la politique de grands travaux et de modernisation des infrastructures durant les douze années de présidence de Macky Sall. Un boom qui s’est en même temps accompagné de l’éloignement des plus pauvres d’une ville devenue trop chère.

« Même en banlieue, un fonctionnaire doit débourser au moins 30 millions de francs CFA pour acquérir un terrain. C’est hors de portée et cela alimente les détournements de fonds publics, s’alarme Meissa Babou, professeur d’économie à l’Université Cheickh-Anta-Diop (UCAD) de Dakar. Notre pays compte très peu de milliardaires en dollars. Pourtant, des centaines d’immeubles sont construits rien que dans les quartiers huppés, pour un montant qui peut aller jusqu’à 1 milliard de francs CFA (1,5 million d’euros) par terrain non bâti et sans prêt bancaire. . D’où vient l’argent? »

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Dans un pays classé parmi les plus pauvres de la planète, l’explosion de l’immobilier haut de gamme alimente les soupçons de blanchiment d’argent. Même si les promoteurs interrogés assurent que l’origine des fonds est retracée, le secteur reste opaque.

Selon une étude de l’Institut d’études de sécurité (ISS) publiée en 2022, le Sénégal se classe au huitième rang pour « les risques de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme ». Devenu zone de transit des stupéfiants à destination de l’Europe, le pays s’est engagé sous Macky Sall dans la lutte contre les trafiquants de drogue en renforçant l’arsenal policier. Cependant, l’argent de la drogue s’est massivement infiltré dans la pierre.

De grandes fortunes grandissantes

« En 2013, 96 % des 480 millions de dollars investis dans le secteur immobilier provenaient d’origines douteuses, estime le chercheur Abdelkader Abderrahmane, auteur de l’enquête ISS. En 2019, environ 120 agences immobilières supplémentaires ont été créées par des trafiquants de drogue à Dakar par rapport à la décennie précédente. Cela a stimulé la construction à travers le pays et dans les villes côtières de Dakar, Saly et Mbour ainsi que certains mégaprojets, dont Akon City. », la nouvelle ville apportée par le rappeur du même nom mais qui n’a jamais vu le jour.

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Pour les nouvelles autorités sénégalaises, dont la popularité s’est bâtie sur la dénonciation de la corruption, l’un des défis aujourd’hui est de répondre au sentiment d’appauvrissement ressenti par de nombreux Sénégalais face à l’enrichissement d’une minorité. . Avec comme corollaire le risque de mettre au chômage des centaines de travailleurs en cas de suspension des chantiers. Les mesures de « nettoyage » du secteur que pourrait annoncer le président Bassirou Diomaye Faye suscitent déjà l’inquiétude de certains promoteurs, qui craignent de payer le prix de la traque des biens mal acquis. « Plus de transparence est une bonne chose, Pourtant, se réjouit Makhmoud Camara. Les entreprises qui connaissent l’origine des fonds grâce aux banques et aux notaires n’ont rien à craindre. Ce qui n’est pas toujours le cas des particuliers qui construisent des immeubles de plusieurs millions sans prêt bancaire.. »

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Dans un contexte où le nombre de riches ne cesse de croître et où le Sénégal s’apprête à exploiter les ressources pétrolières et gazières, la demande de produits de luxe pourrait continuer à se développer. « Nous sommes en croissance continue, mais la saturation nous menace. La suite dépendra des orientations prises par notre nouveau régime. Jusqu’à présent, les autorités ont laissé faire. » explique un promoteur qui voit dans les promesses économiques du duo Bassirou Diomaye Faye-Ousmane Sonko une possibilité de limiter une expansion jusqu’ici incontrôlée.

Coumba Kane (Dakar, envoyé spécial)

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