La valeur verte constitue-t-elle un levier pour faciliter la rénovation énergétique du parc immobilier privé ? Le point du département de la Seine-Saint-Denis (93) qui comprend une part importante d’habitats énergivores.
En Île-de-France, les enjeux de la rénovation sont cruciaux. Selon une étude publiée par l’Institut Paris Région et l’Insee en octobre 2022, on dénombre pas moins de 2,3 millions de résidences principales labellisées E, F et G, soit 45 % du parc francilien de résidences principales. Selon la dernière étude sur les passoires thermiques de la start-up Hello Watt, spécialisée dans l’accompagnement de la transition énergétique, on constate une surreprésentation des villes franciliennes dans le classement des communes ayant la plus forte proportion d’habitats énergivores. . . C’est en Île-de-France que l’on retrouve une majorité de villes avec le plus de passoires thermiques, souligne l’étude Hello Watt.
Seine-Saint-Denis : d’importants enjeux de rénovation thermique
Le département de Seine-Saint-Denis est particulièrement concerné par le sujet. En effet, le parc immobilier y est ancien, les deux tiers des logements ayant été construits avant 1975 qui correspond à la date d’entrée en application de la première réglementation thermique. Selon une étude réalisée par la plateforme publicitaire SeLoger.com, réalisée en septembre 2020, sur les villes de plus de 100 000 habitants dont les logements consomment le plus d’énergie, Saint-Denis arrive en bas du classement, avant-dernier devant Paris. , avec respectivement 228 kWh/m2/an et 237 kWh/m2/an. La rénovation énergétique est une priorité pour le département qui s’est fixé pour objectif d’engager une rénovation thermique soutenue et planifiée des logements privés et publics, en privilégiant les bâtiments anciens. Avec quelque 615 000 logements, le logement est la deuxième Source d’émissions de gaz à effet de serre du département. Depuis 2015, le département a mis en place sa plateforme locale de rénovation énergétique (Pass’habitat 93) afin d’accompagner les habitants dans l’optimisation de la consommation énergétique de leur logement.
L’impact de la valeur verte
La valeur verte du logement correspond à la différence de prix constatée entre les biens économes en énergie et ceux qui ne le sont pas. Cela reflète la manière dont le marché immobilier valorise l’efficacité énergétique. La valeur verte détermine donc l’augmentation de la valeur d’un bien après une rénovation et peut jouer un rôle incitatif dans la décision des ménages d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Ainsi une valeur verte élevée peut rendre la rénovation d’une passoire thermique plus attractive. « D’un point de vue théorique, dans une économie pure et parfaite à agents rationnels, la valeur verte devrait être égale au minimum entre : (1) le coût des travaux de rénovation, (2) les gains cumulés et actualisés sur l’énergie. facture et (3) les écarts cumulés et actualisés sur les loyers futurs pour un propriétaire bailleur, ces deux derniers étant théoriquement égaux », souligne le rapport du Pôle Zéro Carbone qui vient d’être publié par la Direction générale du Trésor. Il s’agit d’un point d’étape dans une étude plus globale sur les enjeux économiques de la transition vers la neutralité carbone entreprise par la Direction générale du Trésor, à la demande de Bruno Le Maire, et qui sera publiée en 2024. « En effet, si le Si le coût de la rénovation est supérieur aux gains actualisés, les différences de prix de logements par ailleurs identiques ne devraient refléter que les différences de coûts énergétiques entre deux logements. A l’inverse, si le coût de la rénovation est inférieur aux gains actualisés, les différences de prix des logements ne devraient refléter que le coût de la rénovation », analyse ce rapport d’étape.
Importance croissante de la valeur verte dans les achats
En Seine-Saint-Denis, environ 9 % des logements vendus chaque année sont de construction récente, après 2010, (La valeur verte du logement en France, étude des notaires de France, novembre 2020). La grande majorité des transactions immobilières concernent donc des biens anciens. Ces logements sont majoritairement énergivores, ce qui est logique pour un parc immobilier ancien. En Seine-Saint-Denis, selon les chiffres du ministère de la Transition écologique pour 2020, ces passoires thermiques représentent 17% du parc immobilier français. Ces passoires thermiques sont inégalement réparties sur le territoire. Il y en a environ 5 % dans le département de Seine-Saint-Denis, soit 34 545 logements concernés (étude Fideli 2018, basée sur les DPE réalisées entre 2017 et 2018 par l’ADEME). Or, pour 9 acquéreurs sur 10, la performance énergétique d’un logement constitue un critère important pour leur futur logement, selon une enquête réalisée en février 2021 par le site SeLoger.com. En fait, la valeur verte observée en acquisition s’est renforcée ces dernières années. La hausse des prix de l’énergie ou l’anticipation par les ménages de réglementations plus strictes ont un impact sur la valeur verte.
L’impact de la réglementation sur la valeur verte
Rappelons que afin d’obliger les propriétaires à rénover leurs biens lorsque ceux-ci présentent des caractéristiques énergétiques défavorables, le législateur a mis en place un calendrier progressif d’interdiction de location pour les biens classés F ou G. À partir du 1euh Août 2022, la hausse des loyers des biens classés F et G n’est plus autorisée. En 2023, les biens consommant plus de 450 kWh m2 par an en énergie finale ne pourront plus être loués. En 2025, cette interdiction s’étend à tous les logements de classe G et en 2028, à tous les logements de classe F. En 2034, cela concernera également les biens classés E. L’étude Meilleursagents/Se Loger montre que sous l’impact de ce calendrier d’interdiction, la valeur verte s’est renforcée. La hausse des prix en 2021 se limite à 2% pour les passoires thermiques contre 6% pour le reste du portefeuille immobilier. Les crépines thermiques correspondent aux biens les plus énergivores, correspondant aux classes F et G du DPE. Le marché a connu un afflux important de passoires thermiques, notamment sur les six derniers mois de 2021 (+8% contre -4% pour les autres biens immobiliers), selon les chiffres de Meilleursagents/Se Loger.
La valeur verte insuffisamment prise en compte dans les zones tendues
Rentabilité des investissements en rénovation via l’augmentation de la valeur du bien à la revente et ce avant prise en compte des aides publiques peut constituer un levier. Or, souligne le rapport, « la décote entre une passoire énergétique et une maison classée D serait de l’ordre de 4 000 euros/m2, ce qui est supérieur aux coûts de rénovation observés, sauf dans les zones très tendues ». Si la valeur verte est supérieure à son niveau théorique, d’autres facteurs doivent entrer en jeu, par exemple la valorisation des gains de qualité et de confort liés à la rénovation. Dans ces conditions, pourquoi de telles rénovations n’ont-elles pas lieu alors que les ménages ont un intérêt financier à le faire ? Contraintes d’accès au crédit, présence de coûts cachés importants (recherche d’artisans, pénibilité du travail), manque d’information ou autres défaillances du marché : autant de réponses possibles. “Dans les zones tendues, cependant, les valeurs vertes des maisons sont faibles et insuffisantes pour couvrir les coûts des travaux”, conclut le rapport. C’est notamment le cas de la Seine-Saint-Denis, zone à forte densité urbaine où le marché immobilier souffre d’un grave déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Les prix y sont élevés. Les perspectives ouvertes par le Grand Paris Express et les prochains Jeux Olympiques ont contribué à dynamiser le dynamisme immobilier du département, notamment dans les anciens. Dans un tel contexte, observent les notaires, l’effet valeur verte ne produit pas tout son effet.
La valeur verte est plus faible dans les logements collectifs
En Seine-Saint-Denis, plus d’un quart des logements sont constitués de maisons individuelles. Et la proportion d’immeubles micro-collectifs ou en propriété individuelle est élevée (environ 200 000 logements). « Dans l’habitat collectif, les valeurs vertes sont faibles et la rentabilité de la rénovation via l’augmentation du bien n’est pas assurée, souligne-t-il également. Les valeurs vertes dans les logements collectifs (entre 80 et 350 euros/m2) sont inférieures à celles des logements individuels, et elles sont particulièrement faibles dans les zones tendues. Quelle que soit la zone de stress, les estimations de la valeur verte sont inférieures aux coûts de rénovation. Cette faible valeur verte, plus proche des gains attendus sur la facture énergétique, pourrait aussi s’expliquer par la difficulté de réaliser des travaux en situation de copropriété, et par la plus grande proportion de logements loués.
Un faible effet valeur verte sur la location
Dans le secteur locatif, les valeurs vertes sur les loyers sont plus faibles et insuffisantes pour rentabiliser les rénovations du point de vue du propriétaire. La différence de loyer observée, toutes choses égales par ailleurs, entre les logements classés E, F ou G et les logements classés D n’est pas statistiquement significative. La différence est de l’ordre de 4 à 5 % lorsque l’on compare les biens D à des biens très performants (A ou B), qui, cumulés et actualisés, restent inférieurs aux coûts de la rénovation.
Cette faible valeur verte des loyers pourrait provenir d’un manque d’information des locataires ou d’une moindre importance accordée aux coûts énergétiques en raison d’un taux de rotation plus élevé ou de difficultés à trouver un logement sur le quartier. tendu.
