En 2022, alors que les taux d’intérêt s’envolaient, on craignait le scénario d’un krach immobilier européen majeur. Cela ne s’est pas produit, mais il n’y a guère de raisons de se réjouir. Au lieu de cela, le marché est entré dans une phase de quasi-gel, avec un fort ralentissement du nombre de ventes, une insuffisance de nouvelles constructions et une baisse des prix de l’immobilier qui restent historiquement très élevés, limitant l’accès à la propriété pour les jeunes.
Dans toute l’Europe, les prix de l’immobilier ont chuté ou stagné en 2023. Ils ont baissé de 5 % en Allemagne, de 2 % au Royaume-Uni et en France, et ont légèrement augmenté de 2 à 3 % en Italie et en Espagne, selon les données du Agence de notation Fitch, dans un rapport sur l’immobilier mondial publié en décembre 2023. « Nous nous attendons à des prix stables ou en légère hausse en 2024 et 2025 », estime l’agence. La France fait néanmoins exception, avec une baisse des prix de 2 à 4 % attendue cette année.
La situation économique laisse craindre une situation bien pire. La Banque centrale européenne a augmenté ses taux d’intérêt de –0,5 % à 4 % entre septembre 2019 et septembre 2023, soit la plus forte hausse de l’histoire de la monnaie unique. Mais, dans la zone euro, les prêts sont majoritairement à taux fixe sur de longues durées. Dans ces conditions, la hausse des taux ne touche pas ceux qui ont déjà emprunté, mais uniquement les nouveaux acquéreurs qui ont donc plus de difficultés à obtenir un prêt auprès de la banque.
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Les propriétaires qui bénéficient de prêts à taux fixes bas évitent de déménager, de peur de ne pas pouvoir obtenir un nouveau prêt. Qui s’empare du marché, en réduisant le nombre de biens à vendre – en Allemagne par exemple, le nombre de crédits immobiliers a diminué de moitié en deux ans. En France, les transactions immobilières ont été réduites d’un quart. Par ailleurs, le nombre de constructions est insuffisant, notamment dans les pays pris d’assaut par les touristes durant la saison estivale, et dans ceux qui ont accueilli des réfugiés ukrainiens depuis le début de l’invasion russe en Ukraine début 2022.
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Ce gel du marché à des prix très élevés a des conséquences sociales douloureuses en cascade. Dans les centres-villes pris d’assaut par les touristes, les classes populaires et moyennes, également pénalisées par l’inflation énergétique et alimentaire, ont de plus en plus de mal à se loger. Certains ménages sont relégués en périphérie, voire pire.
Au Royaume-Uni, le nombre de personnes qui se sont retrouvées sans abri en 2023 a dépassé le nombre de primo-accédants, selon l’association Generation Rent, qui défend les locataires. En Irlande, l’âge médian des acheteurs est désormais de 39 ans, contre 35 ans en 2010. Aux Pays-Bas et en République tchèque, le sujet alimente la colère politique, tandis que l’Italie, le Portugal et la Grèce tentent de lutter contre les excès du tourisme.
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