trois initiatives pour soutenir l’immobilier au Luxembourg

La reprise est légère depuis 2023, mais elle n’est pas suffisante. Le marché immobilier luxembourgeois continue de souffrir, comme en témoigne la multiplication des faillites dans le secteur de la construction, logiquement accompagnée d’une hausse du chômage des travailleurs du secteur. Une situation à laquelle il devient urgent de remédier. «Nous sommes très inquiets de la situation», a déclaré Max Didier, président de la section promoteurs de la Chambre immobilière, lors d’un point de presse, mardi 21 janvier.

Si la baisse des taux d’intérêt combinée à celle des prix de l’immobilier ainsi que les mesures gouvernementales ont permis aux acheteurs de revenir sur le marché, ces derniers se sont surtout intéressés aux logements déjà construits. Les transactions relatives aux ventes en état futur d’achèvement (VEFA) ont ainsi enregistré une baisse de 80% par rapport à leur moyenne historique sur les années 2017 à 2021, selon les chiffres du Statec.

La raison : le manque de confiance des clients potentiels. Ces derniers “ont été effrayés par les difficultés rencontrées par certains constructeurs”, a indiqué Jean-Paul Scheuren, porte-parole de la section promoteurs de la Chambre immobilière. Si une reprise des ventes de VEFA a été observée au cours du second semestre 2024 (+48% de transactions par rapport au premier semestre), les transactions restent encore loin des moyennes observées.

Une charte pour les promoteurs immobiliers

Pour restaurer cette relation de confiance entre promoteurs immobiliers et acheteurs potentiels, la Chambre Immobilière a développé un nouvel outil. Ce dernier prend la forme d’un site internet, baptisé « charte.lu ». « L’idée de cette charte est de rassurer le public en étant plus transparent », résume Jean-Paul Scheuren.

Déjà signé par une vingtaine de promoteurs, comme Préfalux, Perrard, Kuhn et Thomas&Piron, ce document les engage sur plusieurs aspects. Les signataires sont notamment tenus d’apporter une plus grande transparence à leurs clients en termes de garanties d’achèvement et de remboursement, mais également en termes de prix. Ils s’engagent également à respecter les délais de réalisation et détaillent davantage la garantie décennale et biennale.

Conçu pour devenir un gage de qualité et de confiance, le logo de la charte sera affiché sur tous les portails immobiliers partenaires. « En cas de non-respect des différents engagements, les signataires de la charte s’exposent à des sanctions qui prendront la forme d’une procédure de réclamation via la Chambre Immobilière. Les sanctions peuvent aller du blâme au retrait de la signature du promoteur », explique Jean-Paul Scheuren.

Un mécanisme de soutien financier adapté

Ce document est-il suffisant pour redonner confiance aux acheteurs ? Pour le porte-parole de la section promoteurs de la Chambre immobilière, il s’agit d’un « outil de démarrage ». Plus largement, « l’ensemble du secteur doit réagir et s’adapter à la situation en mettant le client au centre de ses préoccupations », estime le professionnel. En place depuis juillet 2024, une autre initiative vise à dynamiser la construction de nouveaux logements au Grand-Duché. Une nécessité, aux yeux de Jean-Paul Scheuren, qui estime que « tant qu’on n’atteindra pas un niveau suffisant de production de logements neufs, les loyers continueront d’augmenter ».

Il s’agit de Prolog Luxembourg SA, un mécanisme de soutien soutenu par cinq banques : Spuerkees, la Banque Internationale du Luxembourg, Raiffeisen, la Société Nationale de Crédit et d’Investissement et la Banque du Luxembourg. Concrètement, les banques proposent un soutien aux promoteurs immobiliers dont les projets n’attirent pas assez d’acquéreurs. Pour rappel, les propriétés doivent réaliser un minimum de 80 % de préventes pour démarrer les travaux de construction. Un rythme difficile à atteindre compte tenu de la situation économique.

Auparavant porté à 50%, le taux de prévente nécessaire pour qu’un projet immobilier bénéficie de ce mécanisme a été réduit à 30%, afin de mieux prendre en compte la réalité du marché. « Pour l’instant, un seul dossier a été accepté par le système Prolog. C’est pourquoi divers critères ont été assouplis et le dispositif reconduit jusqu’au 30 juin 2025 », a expliqué Jerry Grbic, PDG de l’ABBL. Mais aucune prolongation n’est prévue au-delà de cette date.

Techniquement, le système permet aux banques d’acquérir la partie des logements du projet qui ne trouve pas preneur à un prix réduit de 20 % par rapport à la valeur marchande. L’engagement financier permet ainsi au promoteur de s’engager dans le projet, et idéalement de vendre ces logements à un prix attractif pendant la durée des travaux. Si certains logements ne convainquent toujours pas les acheteurs à la fin du projet, la banque les acquiert au prix convenu, puis les logements sont revendus à des acteurs de la société civile. Selon les responsables de l’initiative, elle permettra la mise sur le marché de 800 à 1.300 logements.

Un site qui centralise toutes les aides

Pour aider les primo-accédants et les investisseurs à franchir le pas, le site aides.lu recense toutes les aides auxquelles les acquéreurs ont droit. «On constate que nos clients peuvent être un peu perdus et ne connaissent pas forcément l’étendue de l’aide à laquelle ils ont droit», souligne Jerry Grbic.

Bonification d’intérêts, TVA logement, aide fiscale ou encore aide à l’acquisition, le site, lancé en novembre 2024, centralise toutes les informations utiles aux acheteurs. Il est particulièrement utile pour préparer un entretien avec votre banquier avant une discussion sur un prêt immobilier, car les utilisateurs peuvent simuler leur capacité d’investissement.

Ces différentes initiatives en direction des acheteurs ne font que renforcer le point de vue des professionnels : « c’est vraiment le moment d’acheter », estime Max Didier. De son côté, Jean-Paul Scheuren « invite les clients à voir ce qu’il y a sur le marché », et souligne la diversité des offres, qui positionne les acheteurs en négociateurs.