Loyers | Des montées salées en vue

Les loyers devraient à nouveau battre des records en 2025. L’augmentation suggérée par le Tribunal administratif du logement (TAL), qui sera connue mardi prochain, sera la plus élevée des dernières décennies. La saison des augmentations de loyers s’annonce difficile.

«C’est certain que les locataires vont réagir, je le crains», admet Michel Maccabée, propriétaire d’immeubles dans la banlieue nord de Montréal et dans les Laurentides. “Ce que le TAL n’explique pas, c’est qu’il n’implique même pas l’augmentation des impôts, il n’implique pas l’augmentation des assurances”, ajoute-t-il.

L’augmentation suggérée par le tribunal aux propriétaires québécois était de 4 % en 2024. Cette année, elle devrait se situer autour de 5,8 %, selon les estimations de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), qu’elle a révélée dans une présentation à ses membres. en décembre, y compris La presse j’en ai reçu une copie.

«On se doute très bien que cette année, on verra une augmentation encore plus importante», observe Éric Sansoucy, porte-parole de la CORPIQ, qui n’a pas voulu répéter le chiffre de 5,8 % en entrevue.

Un constat également fait par Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec (APQ).

Pour une maison d’une valeur de 1 000 $, non chauffée et ne nécessitant aucun travail majeur ni frais d’entretien, le loyer passerait à 1 058 $ lors du renouvellement en 2025.

Ce pourcentage de 5,8 % constitue une majoration de base déterminée par le Règlement sur les critères de fixation des loyers. Cela permet également d’augmenter le loyer en fonction de la variation des taxes foncières et scolaires proportionnellement à la taille du logement. Idem pour le coût de la police d’assurance habitation du propriétaire. Bien entendu, rien n’empêche un propriétaire de demander une augmentation de loyer inférieure au taux proposé.

Des locataires à fleur de peau

«C’est extrêmement inquiétant», affirme Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action populaire pour le réaménagement urbain (FRAPRU). « On voit des gens se tourner vers des colocations plus ou moins choisies, c’est leur sécurité ou leur santé mentale, dans plusieurs cas, qui est menacée », poursuit-elle.

Annie Lapalme, du comité Hochelaga-Maisonneuve Entraide Logement, estime également qu’une telle augmentation serait catastrophique et bien au-delà de la capacité de payer de certains locataires.

Le FRAPRU y voit déjà un signe du défi de l’année à venir : l’abordabilité. Pour l’organisation, nous omettons délibérément une grande partie de la problématique lorsque nous traitons la crise du logement uniquement sous l’angle de la rareté.

Les protestations ont triplé

Un locataire a le droit de refuser l’augmentation s’il estime que l’augmentation de son loyer est excessive.

Dans ce cas, son dossier s’ajoute aux nombreuses demandes de fixation de loyer que reçoit le TAL.

Le dernier rapport du TAL, dont l’exercice s’est terminé en mars 2024, a dénombré 20 984 dossiers portés pour fixation des loyers : un record. Il y a deux ans, ce total était presque trois fois inférieur.

« Le Tribunal administratif du logement manque de moyens, c’est clair », soulève Gabriel Dostaler, administrateur du comité Entraide Logement Hochelaga-Maisonneuve, qui témoigne avoir reçu un nombre croissant d’appels après mars 2024 concernant des demandes de fixation de loyer. Un phénomène qui s’explique, selon lui, par le niveau sans précédent atteint par l’augmentation proposée l’année dernière.

Mais selon la CORPIQ et l’APQ, cette augmentation du nombre de demandes de fixation de loyer est aussi due à une incompréhension du chiffre révélé par la TAL : « Les gens se souviendront justement de ce chiffre », observe Martin Messier, président de l’APQ. Cet indicateur n’inclut pas, par exemple, les logements nécessitant des travaux de rénovation, pour lesquels une augmentation plus élevée pourrait être justifiée.

Le propriétaire Michel Maccabée dit se sentir pris entre l’arbre et l’écorce, car des travaux sont parfois nécessaires dans les logements qu’il loue, pour le bien-être de ses locataires. Mais cela implique que la facture est plus élevée, et que les locataires la refusent, auquel cas les parties doivent être patientes car le TAL s’enlise.

Le délai moyen pour obtenir une première audience au TAL, qui était de 6,9 ​​mois en mars 2024, selon son rapport, s’étend désormais jusqu’à 10, 11 ou 12 mois, ont rapporté les différentes organisations interrogées par La presse.

On arrive donc à une situation où l’avis d’augmentation de loyer pour 2025 sera envoyé au locataire sans que ce dernier sache ce que le TAL aura décidé sur l’augmentation de l’année précédente qu’il avait refusée.