Taux d’intérêt et loyers en 2025: la BNS décidera

Les loyers baisseront plus qu’on ne le pensait auparavant. Et des taux d’intérêt négatifs sont probables.

Niklaus Vontobel / ch médias

Les taux d’intérêt continuent de baisser. La grande question est désormais de savoir à quelle vitesse et à quel niveau la Banque nationale suisse (BNS) va encore abaisser son taux directeur. Quand le nouveau président de la BNS, Martin Schlegel, mettra-t-il fin à la baisse actuelle des taux d’intérêt ?

Même si les banques n’ont pas la réponse à cette question, elles doivent continuer à accorder de nouveaux prêts hypothécaires. Ils spéculent donc constamment sur les marchés des taux d’intérêt pour déterminer où se situera ce point bas. Et il semblerait que, récemment, les banques aient révisé à la baisse leurs prévisions. Aujourd’hui, ils parient sur le fait que Martin Schlegel baissera le taux directeur bien plus bas qu’ils ne l’auraient cru possible il y a quelques semaines. Et ce que les banques pensent des taux d’intérêt de demain a déjà des conséquences sur leurs clients, notamment ceux qui ont un crédit hypothécaire.

Prenons les choses dans l’ordre. Selon les économistes de la Banque Raiffeisen, une chose est presque sûre : jeudi, la BNS abaissera son taux directeur. Raiffeisen s’attend à ce que le 1% actuel se transforme en 0,75%. Toutefois, de nombreux intervenants sur les marchés des taux d’intérêt s’attendent à ce que ce chiffre chute directement à 0,5 %.

Plus important encore, de nombreuses banques pensent désormais que le taux directeur tombera même à 0 % l’année prochaine. C’est quelque chose de nouveau. Il y a quelques mois encore, peu de banques pensaient que Martin Schlegel pourrait descendre aussi bas.

Aujourd’hui, nombreux sont ceux qui pensent qu’il sera contraint de le faire. En effet, ce n’est qu’avec un taux directeur à 0% qu’elle pourra éviter que l’inflation ne devienne négative et que les prix ne baissent. Les consommateurs l’apprécieraient, mais pour les entreprises, ce serait un lourd fardeau ce qui pourrait les obliger à licencier des travailleurs.

Et ce nouveau pari sur la baisse du taux directeur à 0% en 2025 a déjà des conséquences, comme l’écrit l’économiste de Raiffeisen Alexander Koch.

Ainsi, des prêts hypothécaires fixes sur 5 ans étaient encore proposés au printemps 2023 à un taux légèrement supérieur à 3,0 %. Récemment, ils étaient inférieurs à 1,5 %. « Cela apporte un soulagement rapide aux détenteurs de prêts hypothécaires cette année. »

Les loyers pourraient baisser deux fois en Suisse

Ce n’est pas la seule conséquence. L’achat d’un bien immobilier redevient plus attractif et les prix des maisons individuelles et des appartements en copropriété augmentent. Le boom immobilier reprend ainsi de la vigueur, même si les taux d’intérêt élevés ne l’avaient pas stoppé, mais affaibli. Les prix de l’immobilier suisse pourraient désormais augmenter particulièrement fortement en comparaison internationale. L’économiste de Raiffeisen le dit volontiers :

La baisse des taux d’intérêt aura également des conséquences importantes pour les locataires. Si Martin Schlegel abaisse effectivement le taux directeur, le niveau moyen des taux d’intérêt sur tous les prêts hypothécaires en cours baissera. Et cela à tel point que le taux d’intérêt de référence pour les loyers pourraient même baisser de moitié l’année prochainesouligne l’économiste Alexander Koch. Une partie des locataires aurait alors droit à une réduction de loyer.

Début décembre, l’Office fédéral du logement a annoncé que le taux d’intérêt de référence ne baisserait pas. Mais un premier drop devrait intervenir courant mars. Plus tard en 2025, une deuxième réduction serait même possible, selon Raiffeisen.

La raison pour laquelle les banques s’attendent désormais à des baisses de taux encore plus importantes se reflète dans les prévisions de la banque J. Safra Sarasin. Ses économistes estiment que la BNS réduira son taux directeur de 0,5 point de pourcentage dès ce jeudi pour le ramener à 0,5%. Et d’ici juin 2025, ils prévoient une nouvelle baisse, ramenant le taux à zéro pour cent.

Des taux d’intérêt négatifs probables en période de récession

Selon les économistes de Safra, la BNS n’a pas le choix. L’inflation est trop faible, comme le montrent une fois de plus les derniers chiffres. En novembre, l’indice national des prix à la consommation n’était que de 0,7% supérieur à celui de l’année précédente et pour la troisième fois consécutive inférieur à 1%. Et la tendance est clairement à la baisse.

L’année prochaine, les loyers n’augmenteront plus et diminueront même avec la baisse du taux d’intérêt de référence. Les prix de l’électricité ont également baissé. Si cela continue, la Suisse aura bientôt connu une nouvelle année de stagnation des prix – et donc une inflation annuelle de nouveau de 0%.

L’inflation est également freinée par la situation difficile de l’économie suisse. Elle pourrait effectivement produire davantage de biens et de services, mais la demande est trop faible pour cela. L’industrie est en récession depuis des mois, en partie parce qu’un client majeur, l’Allemagne, est en crise.

La BNS est donc contrainte d’agir. Selon les économistes de Safra, il faut soutenir l’économie rapidement et avec force, avant que l’inflation ne devienne trop faible. C’est pourquoi elle pourrait baisser ses taux directeurs à 0% d’ici juin. Un taux directeur négatif n’est alors pas exclu. Cela serait même probable si la Suisse tombait en récession. Mais nous nous attendons plutôt à une croissance modérée. Récemment, le président de la BNS a déclaré qu’un retour à des taux d’intérêt négatifs n’était pas à exclure.

Traduit et adapté par Chiara Lecca

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