Crise du logement, le grand bouleversement du marché locatif français en 2024

Le marché locatif français traverse une période de forte tension, comme le souligne un communiqué diffusé le 21 novembre 2024 par Guy Hoquet. Ce dernier nous apprend qu’entre janvier et septembre 2024, l’offre de logements a chuté de 5,2% par rapport à la même période en 2023. Face à une demande en constante augmentation et à des taux immobiliers en baisse, cette réduction de l’offre met en évidence un déséquilibre structurel, marqué par d’importantes disparités régionales.

Taux d’emprunt constatés au 25/11/2024

Des dynamiques régionales contrastées

L’analyse réalisée par Guy Hoquet met en évidence trois grandes typologies de marché.

• UN résistance relative en Occident : en Bretagne (+1,3%) et dans les Pays de la Loire (+1,2%), l’offre locative est en légère hausse. Ces régions bénéficient d’une attractivité accrue grâce à leur qualité de vie et une dynamique économique favorable, mais cette amélioration reste marginale face à une demande croissante.
• Un déclin marqué à l’Est : des régions comme les Hauts-de-France (-9,5%) et Provence-Alpes-Côte d’Azur (-6,4%) affichent des baisses alarmantes. Ces zones, souvent caractérisées par une forte demande de logements vides, subissent de plein fouet les contraintes qui pèsent sur ce type de foncier.
• Une baisse plus modérée dans le reste du pays : en Occitanie (-4,6%) ou en Nouvelle-Aquitaine (-2,2%), l’offre diminue à un rythme plus lent, mais l’écart entre l’offre et la demande continue de se creuser.

Les raisons de ces disparités sont multiples. Toutefois, le communiqué précise que la baisse des nouvelles constructions combinée à un cadre réglementaire et fiscal jugé dissuasif pour les propriétaires jouerait un rôle central. De plus, le passage aux baux meublésplus attractif financièrement, accentue les difficultés du segment de la location vide, qui constitue encore la majorité de l’offre.

Les locations meublées en hausse

Bien que les biens loués soient vides, représentant 62% de l’offre totaleaffichent une baisse marquée de l’offre de 11,7% en un an, les locations meublées ont augmenté de 7,7%. Selon Guy Hoquet, ce glissement s’explique par plusieurs avantages qu’offre le logement meublé aux propriétaires : des loyers plus élevés, une fiscalité plus avantageuse et une flexibilité contractuelle accrue.

Certaines régions de l’Ouest enregistrent des progrès spectaculaires sur ce segment. Selon les chiffres du communiqué, La Bretagne affiche une hausse de 15,3% des locations meubléessuivis de près par les Pays de la Loire (+12,5%) et la Normandie (+11,8%). Cette dynamique s’observe également dans des villes comme Le Havre (+9,2%) ou Angers (+5,8%), où l’offre meublée contribue à compenser en partie le déficit global de logements disponibles.

Toutefois, dans des zones comme l’Île-de-France, où l’offre de logements vides s’effondre (-19,3%), cette hausse du marché meublé reste insuffisante pour compenser les pertes. L’organisation des Jeux Olympiques de 2024 a également accentué ces tendances, demande croissante de logements temporaires bien situés.

Une hausse généralisée des loyers sur tout le territoire

La pénurie de logements a un impact direct sur les loyers, qui connaissent une hausse générale. En moyenne, les loyers ont augmenté de 4% sur un an, avec des différences notables selon les régions, toujours selon les statistiques de Guy Hoquet.

In Burgundy-Franche-Comté, les loyers restent parmi les plus accessibles à 10,8 €/m²tandis qu’en Île-de-France, ils culminent à 25,6 €/m², le niveau le plus élevé du pays. Cette disparité reflète des marchés locatifs hétérogènes, où les grandes métropoles concentrent l’essentiel des tensions.

Certaines villes se démarquent particulièrement par l’ampleur de la hausse. A Paris, les loyers ont augmenté de 7,7% en un an, suivis de Nice (+6,6 %) et de Marseille (+6 %). Ces hausses sont notamment liées à la montée en puissance des logements meublés, dont les loyers au mètre carré dépassent souvent de 20 % ceux des logements vides.