La loi de finances 2025, en réduisant les avantages fiscaux pour les locations meublées de courte durée, vise à inciter les propriétaires à opter pour des baux de longue durée afin de soutenir le marché résidentiel. Mais cette approche uniforme, pertinente dans certaines grandes villes, pourrait s’avérer inadaptée dans d’autres régions où la demande touristique est faible. Une telle mesure pourrait échouer à l’échelle nationale en raison des dynamiques contrastées du marché locatif français.
Les choix des propriétaires utilisant des plateformes collaboratives comme Airbnb dépendent directement des conditions locales (« What Drives Pricing Behaviour in Peer-to-Peer Markets », Mehdi Farajallah, Robert G. Hammond, Thierry Pénard, SSRN, 2016). A Paris, où l’afflux touristique reste massif, un propriétaire du Marais ou de Montmartre ne trouvera que peu d’incitation à passer à un bail longue durée, même en tenant compte des réductions des avantages fiscaux.
Des villes comme Chamonix (Haute-Savoie) ont choisi de réglementer spécifiquement les locations saisonnières pour répondre à la hausse des prix de l’immobilier. Mais dans les villes moyennes comme Poitiers, où la demande touristique est plus faible, l’incitation à maintenir des logements en location courte durée est forcément moindre.
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Malgré un cadre fiscal moins favorable, les locations de courte durée resteront plus lucratives que les locations de longue durée dans les zones touristiques, ce qui freine la réorientation vers les baux traditionnels. LE « superhôtes » Airbnb, en particulier dans les villes à fort trafic, a des taux d’occupation élevés et génère des revenus plus élevés parce que les utilisateurs privilégient les annonces bien notées (« Confiance et réputation dans l’économie du partage : le rôle des photos personnelles sur Airbnb », Eyal Ert, Aliza Fleischer et Nathan Magen, SSRN, 2015). Les Jeux Olympiques de Paris 2024 illustrent cet attrait financier : les propriétaires parisiens, y voyant une opportunité favorable, ont loué leur logement à des tarifs atteignant 800 euros la nuit (Le monde22 juillet).
Des procédures d’expulsion coûteuses
En France, la location longue durée implique des obligations qui rendent les propriétaires réticents à opter pour ce modèle, notamment dans les zones où l’afflux touristique est saisonnier. Les réglementations visant à protéger les locataires, bien que nécessaires, freinent les propriétaires, qui craignent des retards de paiement ou des procédures d’expulsion longues et coûteuses (« Digital Discrimination : The Case of Airbnb.com », Benjamin Edelman et Michael Luca, Harvard Business School, 2014). Les jeunes actifs et étudiants ont de plus en plus de mal à accéder à la location longue durée, illustrant ainsi un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (Le monde10 octobre).
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