Sans foi ni loi? Une pratique qui échappe à tout contrôle

Non, ce n’est pas le Far West. Sachez toutefois que ces entreprises ou particuliers, qui meurent d’envie d’acquérir votre maison, sans intermédiaire ni délai, et souvent accompagnés de promesses de paiement entièrement en espèces, échappent à toute forme d’encadrement ou de régulation.

L’Office de la protection du consommateur (OPC), l’Autorité des marchés financiers (AMF) ou encore l’Autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) nous ont tous confirmé que cette activité ne relevait pas de leur juridiction. .

« Cela signifie-t-il que ces individus ou ces entreprises sont tous des bandits ? Bien sûr que non. Mais y a-t-il des cowboys dans le parking ? Très certainement», affirme sans aucune hésitation l’avocat Luc Audet, qui connaît ce domaine d’activité comme sa poche.

La loi du marché

Il y a quelques semaines, le début d’une procédure (enquête préliminaire) au palais de justice de Montréal, contre Mark Blumenthal et Constantin Niphakis, deux individus liés à l’entreprise au nom évocateur de « J’achète des maisons CA$H », a mis sous les feux des projecteurs. ce domaine d’activité.

Une activité, vieille comme le monde, qui consiste essentiellement à acheter un bien à bon prix pour le revendre plus, plus ou moins rapidement, dès qu’une opération de rénovation ou de relooking est réalisée. On parle alors de retournement.

Blumenthal est accusé d’avoir fait deux victimes tandis que Niphakis en aurait fait neuf. Jusqu’à ce qu’un juge évalue si les preuves sont suffisantes pour traduire l’accusé en justice, une ordonnance de non-publication nous empêche de révéler le stratagème utilisé pour frauder leurs victimes.

L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) ne s’étonne guère que ce secteur mal surveillé donne lieu à ce type de dérapages. Comme c’est souvent le cas, résume Me Audet, en l’absence d’un encadrement clair, « c’est la loi du marché qui prévaut ».

« La loi du marché n’est pas toujours mauvaise en soi », ajoute-t-il. En général, personne ne vous mettra un couteau sous la gorge pour vous faire accepter de vendre votre maison contre de l’argent. Cependant, en l’absence d’un encadrement complémentaire, aucune loi ne protège réellement les personnes souvent vulnérables qui se retrouvent dans le viseur de ces individus.

Il n’y a pas de hasard

Il faut savoir que ce n’est pas par hasard – le plus souvent – ​​qu’un acheteur voyageur (un entrepreneur ou un investisseur immobilier) s’intéresse à votre maison, plutôt qu’à celle du voisin.

Son intérêt trouve habituellement sa Source dans la réception de données immobilières et financières vendues par des sociétés d’extraction de données immobilières, comme MonProspecteur.com, du Québec, ou JLR, une propriété de l’agence de crédit américaine Equifax.

Ces sociétés communiquent quotidiennement à leurs souscripteurs tous les avis d’exercice et de vente sous contrôle judiciaire – les « avis de 60 jours » dans le jargon -, adressés chaque jour aux propriétaires en défaut de paiement, que ce soit de la part de leurs banques ou de leur commune.

« Les gens ne le savent pas et paniquent la plupart du temps », déplore la courtier immobilière Nathalie Bégin. D’un jour ou l’autre, ils savent qu’ils risquent de perdre leur maison… »

« Et comme par magie, au même moment, poursuit-elle, un acheteur frappe à la porte avec une solution toute faite : acheter rapidement sa maison avec de l’argent liquide. Évidemment, invariablement, à un prix de 100 000 à 150 000 dollars, inférieur au prix du marché.

D’autres, notamment là où les villes interdisent le démarchage à domicile, contactent les propriétaires par écrit. C’est ainsi que le propriétaire d’un condo au centre-ville de Montréal a pu recevoir pas moins d’une cinquantaine de lettres d’acheteurs non sollicités dans la semaine suivant la réception de son premier « avis de 60 jours ».

Une nouvelle réalité bien comprise par le président fondateur de MonProspecteur, qui nie pouvoir contrôler ce que ses abonnés font de l’information publique qu’il diffuse.

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Titre : Sommes-nous intéressés par votre maison ? Soyez prudent, soyez prudent !

Martin Jolicoeur

Tous les experts rencontrés recommandent la plus grande prudence à ceux qui, comme vous peut-être, reçoivent ou recevront un jour la visite d’un acheteur ambulant, soudain « tombé amoureux » de votre maison au détour d’une rue. une « visite de quartier ».

Nathalie Bégin, courtier immobilier et présidente du comité des pratiques de courtage à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), déplore que le législateur n’en fasse pas plus pour colmater « cette brèche » qui permet à tout investisseur ou entrepreneur en construction de s’engager dans la vente et la revente de biens immobiliers.

Sans encadrement et ordre professionnel en place, c’est le public qui se retrouve en risque et sans recours contre des pratiques répréhensibles, estime-t-elle.

Aux propriétaires qui reçoivent la visite d’un tel professionnel pour un achat aussi rapide, elle conseille de prendre toutes les précautions nécessaires avant de signer quoi que ce soit qui pourrait ne pas leur profiter.

Pour faire pression, on essaie souvent de leur faire croire que c’est une « offre qui ne passera pas deux fois ». Ce n’est pas le cas, affirme-t-elle, ajoutant que leur offre est très souvent bien en dessous de celle du marché.

Et l’argent ?

Si on vous propose d’acheter votre maison au comptant, avec une valise pleine de billets de banque, la prudence est probablement encore plus de mise, affirme Louis Beauchamp, porte-parole de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier. Québec (OACIQ).

Le fait qu’une transaction soit effectuée au comptant ne dispense en aucun cas un vendeur de signer un contrat de vente devant un notaire, qui est tenu, au même titre que les courtiers immobiliers, de vérifier l’origine des fonds reçus.

Sur ce point, la Chambre des notaires du Québec se fait cependant plus que discrète, ayant choisi de ne répondre à aucune de nos nombreuses demandes d’entrevues sur les droits et obligations en la matière des membres de cette profession.

Dans tous les cas, informez-en tant l’OACIQ que l’Autorité des marchés financiers (AMF), en cas de doute un vendeur ne devrait jamais hésiter à appeler les lignes d’information de l’un ou l’autre de ces deux organismes.

Tableau complémentaire au texte (précédent) sur la prudence :

Que faire si quelqu’un sonne à votre porte ?

• Prenez du recul, ne signez rien. Ne concluez aucun accord, verbal ou écrit, dans un premier temps.
• Faites vos recherches ; Renseignez-vous sur l’entreprise ou la personne qui vous contacte.
• Demandez à leur représentant de vous montrer leur permis de commerce ambulant délivré par l’Office de protection du consommateur (OPC). La détention d’un tel permis est obligatoire.
• Vérifiez que l’entreprise est dûment inscrite au Registre des entreprises du Québec (accessible en ligne gratuitement) et que les informations qui y figurent (adresse, actionnaires, administrateurs, etc.) correspondent à ce qui vous a été indiqué.
• Vérifiez la réputation de l’entreprise. Demandez des références et parlez à d’anciens clients.
• Recherchez des traces d’histoire, de plaintes, de poursuites, sur le Web, dans des articles de journaux antérieurs et auprès du Commissariat.
• En cas de doute, parlez-en à un ami de confiance et prenez le temps de consulter un évaluateur ou un courtier immobilier indépendant afin de vérifier que l’offre reçue est conforme au marché.
• Vous sentez-vous sous pression et pressé par le temps ? C’est une bonne raison de poser encore plus de questions.

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Petite boîte 1

Titre : 9000

C’est le nombre d’avis d’exercice, d’abandon ou de vente sous contrôle judiciaire délivrés chaque année au Québec par les institutions financières.

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Petite boîte 2 :

Titre : Courtage illégal

Malgré la récente explosion des avis d’exercice, d’abandon et de vente sous contrôle judiciaire, l’OACIQ ne constate pas de hausse des dénonciations publiques de courtage illégal.

En 2023, l’Autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a ouvert un total de 66 enquêtes concernant la pratique illégale du courtage immobilier.

C’est à peu près le même nombre que les années précédentes. L’organisme reçoit, année après année, environ 3 000 plaintes du public, explique son porte-parole, Louis Beauchamp.

Parmi celles-ci, entre 60 et 70 plaintes concernent des aspects précis de la Loi sur le courtage immobilier qui peuvent affecter, dans certaines circonstances, les pratiques de ces professionnels en matière d’achat et/ou de revente rapide de biens immobiliers.

En 2022, l’OACIQ a ouvert 67 enquêtes pour courtage illégal. Sur ce lot, sept ont donné lieu à des contraventions.

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Petite boîte 3 :

Titre : Acheter au comptant : marketing 101

Sur Internet, sur le babillard du centre communautaire ou sur les dépliants déposés devant votre porte, ils le mentionnent presque toujours.

« Nous achèterons votre maison rapidement, sans intermédiaire, et surtout au comptant ! Un dernier argument – ​​celui du cash – qui n’est bien sûr pas sans intérêt pour plusieurs propriétaires, notamment dans une période d’explosion des avis d’exercice, d’abandons et de ventes sous contrôle judiciaire.

Mais en réalité, ce type de transaction est extrêmement rare, confie le formateur Ghislain Larochelle, président d’Immofacile.ca, qui a déjà réalisé des dizaines de transactions immobilières pour son propre compte.

« La grande majorité du temps, c’est du marketing », explique celui qui tient également une chronique régulière dans La Revue.

“On parle d’une transaction en espèces pour laisser entendre que la transaction se fera rapidement, sans tracas ni inquiétude qui pourrait constituer pour certains l’idée même que l’acheteur pourrait se voir refuser un prêt hypothécaire.”

« Non, normalement personne ne vous donnera 700 000 $ en espèces dans une enveloppe. Et si c’est le cas, posez-vous des questions !-30-

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