lorsque l’héritier surestime la valeur du bien immobilier qu’il reçoit

Lles héritiers qui, dans leur déclaration successorale, ont surestimé le prix susceptible d’être obtenu sur le marché pour un bien immobilier transféré par une personne décédée paient plus de droits de mutation qu’ils ne le devraient. Ils s’en rendent souvent compte lors de la vente du bien. Ils ne peuvent cependant pas compter sur cette opération pour obtenir que l’administration fiscale leur restitue le trop-perçu, comme le rappelle le cas suivant.

Le 23 décembre 2014, un notaire dépose une déclaration de succession dans laquelle deux biens sont estimés respectivement à 700 000 et 70 000 euros. Moins de six mois plus tard, celles-ci ont été revendues 600 000 et 56 000 euros. Les légataires ceux qui s’en sont débarrassés demandent une réduction de leurs droits de mutation, ce que l’administration fiscale leur refuse.

En effet, le code général des impôts (article 761) précise que “les bâtiments” doit être « estimés en fonction de leur valeur vénale réelle à la date de transmission ». La jurisprudence impose donc aux contribuables de se référer aux ventes de biens comparables ayant eu lieu “avant le fait générateur” (la mort), pour prouver leur erreur. Dès le 21 mars 1995, la Cour de cassation a ainsi écarté la référence à une vente ultérieure.

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Or, la cour d’appel de Montpellier juge, le 16 septembre 2022, que les prix de transfert « constituer une référence objective », compte tenu du peu de - écoulé entre le décès et la vente. Elle ordonne la réduction des droits de succession. Le 19 juin (2024, 22-24.169), la Cour de cassation, saisie par l’administration fiscale, l’a censuré, l’accusant d’avoir violé le code des impôts. Elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Toulouse.

Le 4 avril (2024, 23-11.404), elle a cependant admis la référence à la vente ultérieure du bien, en lien avec l’affaire suivante.