Près de 70% des ménages belges sont propriétaires de leur logement.©Belga Image
Toutes les régions sont touchées par la baisse du pouvoir d’achat immobilier. Mais c’est en Flandre qu’elle est la plus marquée (baisse moyenne de 14,2%), devant la Wallonie (12,4%) et Bruxelles (11,5%). En 2024, le prix des maisons bruxelloises a diminué de 1,4%, avec un prix moyen de 555.667 €. Toutefois, une chose n’a pas changé : c’est dans cette région que la situation reste la plus critique. Concrètement, en novembre, un ménage peut s’offrir en moyenne 61 m² à Bruxelles, 105 m² en Flandre et 148 m² en Wallonie. En cause, une hausse fulgurante des taux d’intérêt qui atteignent 4% contre 2% début 2023, conjuguée à celle des prix de l’immobilier. Par rapport à 2023, le prix moyen d’une maison a augmenté de 2,1% (329 468 €) et celui d’un appartement de 1,5% (268 709 €).
1 Belge sur 10 multipropriétaires
Un problème passager pour certains, qui invoquent la guerre en Ukraine et la crise du Covid. Bref, l’inflation a frappé, et la BCE (Banque centrale européenne) a réagi en augmentant les taux d’intérêt. Par ailleurs, le prix des logements neufs a particulièrement souffert de la hausse du coût des matériaux de construction. En revanche, d’autres estiment que le problème est structurel et pointent du doigt la spéculation immobilière. Selon eux, le logement n’est pas un droit fondamental, mais un bien comme un autre.
Quoi qu’on en pense, notre pays a son lot de multipropriétaires : 1 Belge sur 10 possède au moins deux biens immobiliers. Leur proportion a même augmenté de 7 % entre 2022 et 2023.
Baisse du pouvoir d’achat = baisse des ventes ?
La corrélation entre la hausse des prix et la hausse des ventes est claire. Mais le rythme de leur baisse diminue. Au cours des trois premiers mois de 2024, les ventes ont baissé de 7,3% par rapport à la même période de 2023. Au cours du premier semestre 2023, la baisse des ventes a été de 6,5% en Wallonie et de 0,8% à Bruxelles. Au cours du premier trimestre 2024, les ventes ont été de -3,9% en Wallonie et de -1,4% à Bruxelles. Autrement dit, les ventes baissent, mais moins vite qu’avant. Mais pourquoi ?
Il faut d’abord noter la promesse d’une réduction spectaculaire des frais d’inscription en Wallonie d’ici 2025, soit 3,5% contre 12,5% actuellement. Mais ce n’est pas tout : face à la stabilisation de l’inflation, la BCE (Banque centrale européenne) a réduit ses taux directeurs une première fois en juin 2024, puis en septembre.
Une majorité de propriétaires
Pour une grande majorité de Belges, cette hausse des prix est plutôt positive, puisque près de 70% des ménages sont propriétaires de leur logement. Mais pour certains, devenir propriétaire est une utopie. Par ailleurs, l’âge moyen d’un primo-accédant est de 34 ans, contre 28 ans il y a une quinzaine d’années. En effet, les conditions d’emprunt n’ont jamais été aussi strictes (fonds propres importants, contrats à durée indéterminée), alors que le marché du travail est de plus en plus précaire (avènement des flexi-jobs, etc.).
Certains attendent des années, voire toute la vie, surtout s’ils ne bénéficient d’aucun soutien familial. Et parfois dans des conditions déplorables. En effet, par rapport aux propriétaires, les locataires sont bien plus sujets à des problèmes de vétusté (pouvant engendrer de graves problèmes pulmonaires) et de surpopulation. Mais ce phénomène est aussi le miroir de l’évolution de notre société, comme le souligne Renaud Grégoire, notaire. « De plus en plus de jeunes souhaitent immédiatement un bien place Brugman ou à Châtelain avec un PEB B. Mais ce n’est pas tout : ils ne veulent surtout pas faire de rénovations ni s’occuper de l’entretien. Et si possible, soyez le seul acheteur. Donc, à moins d’avoir d’énormes capitaux propres, c’est impossible.
Qui achète en 2024 ?
En 2022 et 2023, la part des acheteurs âgés de 30 ans ou moins a diminué de près de 3 %. Petit à petit, il semble qu’ils soient prêts à acheter à nouveau. En 2023, ils représentaient 29,3%, contre 27,1% pour les seuls trois premiers mois de 2024. Mais globalement, le marché immobilier reste une affaire de quadragénaires, l’âge moyen de l’acheteur belge étant cette année de 39 ans, avec de très légères variations selon les régions.
Des maisons neuves toujours plus grandes
Et les critères ont également changé, comme le constate Alexandre Verdonck, analyste immobilier : « Aujourd’hui, un bon PEB est un critère primordial alors qu’il n’était même pas pris en compte il y a cinq ans. Les acheteurs sont en revanche plus prudents lors de l’achat d’un bien à rénover, et la taille du bien est moins importante qu’auparavant. De plus, nous construisons des logements plus petits qu’il y a 30 ans, mais il faudra encore des années avant que cela ait réellement un impact sur l’offre locative. À Bruxelles par exemple, les logements construits après 2000 représentent moins de 5% du total !
En effet, de plus en plus d’acteurs du secteur réclament la construction de logements plus petits et plus durables. Mais ce n’est clairement pas une priorité pour les gros portefeuilles. En Wallonie, la surface médiane des maisons neuves a augmenté de 7 m² au cours des cinq dernières années, et de 11 m² en Flandre. Bruxelles fait exception, avec une diminution de 41 m².
