Un logiciel soupçonné de gonfler les loyers au Canada

Plus de 100 locataires de différents immeubles demandent au Bureau de la concurrence du Canada d’enquêter sur l’utilisation de RendementStarinquiet que les propriétaires utilisent ce logiciel pour gonfler les loyers au Canada.

En mai, le FBI a fait une descente dans la société propriétaire de ce logiciel, Page réelle, et d’autres sociétés de location commerciales qui l’utilisent en raison de soupçons de collusion. Ce logiciel serait utilisé pour fixer le montant des loyers et les augmenter artificiellement partout aux États-Unis.

L’enquête a mené le ministère de la Justice (DOJ) des États-Unis d’engager une procédure contre Page réelle en août. Les Américains ne devraient pas payer leur loyer plus cher parce qu’une entreprise a trouvé un moyen de s’entendre avec les propriétaires pour enfreindre la loi.précise l’institution dans un communiqué. Elle déclare que RendementStar permet aux propriétaires d’utiliser des algorithmes pour harmoniser leurs loyers.

Selon le DOJ, grâce à ce logiciel, les propriétaires concurrents s’engagent à fournir quotidiennement leurs informations les plus sensibles et non publiques, telles que le loyer, les conditions du bail et la disponibilité prévue. à d’autres propriétaires.

Selon les locataires canadiens, leur loyer évolue rapidement lorsque Étoile de rendement est impliqué. Le gouvernement a à son tour demandé l’ouverture d’une enquête au Canada, tandis que les entreprises concernées rejettent les accusations de collusion.

Une Canadienne affirme que son loyer est déterminé par Étoile de rendement

Depuis 2022, Cynthia Noir affirme avoir subi deux augmentations de loyer annuelles de 7 % et 11 % dans deux immeubles de Toronto appartenant à GWL Conseillers immobiliersune filiale de la Canada Vie. Ces immeubles sont exemptés du contrôle des loyers de l’Ontario – qui limite actuellement les augmentations annuelles à 2,5 pour cent – ​​car ils ont été construits après 2018.

Quand moi et d’autres locataires avons demandé [à GWLRA] pour arrêter d’augmenter les loyers à outrance, ils nous ont dit qu’ils utilisaient un logiciel appelé RendementStar pour déterminer nos loyerselle raconte le spectacle Le National de CBC.

C’est en faisant des recherches qu’elle a découvert que RendementStar fait l’objet de poursuites judiciaires aux Etats-Unis.

Comment mon propriétaire peut-il utiliser un logiciel qui fait l’objet d’une enquête tarifaire aux États-Unis ?

Les hausses de loyer peuvent sembler écrasantes

Quand Radio-Canada initialement contacté CIGWL — qui possède des milliers de propriétés au Canada — pour en savoir plus sur son utilisation de RendementStarla société a refusé de répondre aux questions sur ce logiciel. CIGWL a toutefois souligné qu’elle n’avait augmenté les loyers qu’à un taux moyen de 3,5 % par année dans ses propriétés canadiennes.

Puis, vers la fin octobre, le propriétaire institutionnel a finalement envoyé un communiqué à Radio-Canadadéclarant : Après un examen interne, CIGWL a décidé d’arrêter d’utiliser RendementStar. Il n’a pas répondu aux questions sur les raisons de cette décision.

Cynthia Noir reste préoccupé par les augmentations passées. Comme d’autres locataires de son immeuble, elle a participé à une manifestation en accrochant des drapeaux rouges sur son balcon pour alerter les locataires des augmentations de loyer. Nous avons encore besoin d’une enquête du Bureau de la concurrence, estime-t-elle.

Ketan Khanna a également accroché de tels drapeaux rouges. Son immeuble appartient à un autre propriétaire, Rêve illimité. Le bâtiment a également été construit après 2018 et est donc exonéré du contrôle des loyers.

Les hausses de loyer ici peuvent sembler écrasantesil explique. Depuis le 1^est En novembre, il dit payer 2 568 $ par mois pour son appartement d’une chambre, comparativement à un peu plus de 2 344 $ en 2022. À Toronto, le loyer moyen actuel d’un logement d’une chambre est de 2 402 $, selon Rentals.ca.

Rêve prétend ne jamais s’être abonné à RendementStarmais reconnaît qu’une société de gestion immobilière qu’elle emploie, Rhapsodie vivanteje l’ai utilisé. L’entreprise a déclaré à CBC qu’elle lui avait demandé dearrêter d’utiliser RendementStar en septembre. Elle nie que les montants des loyers aient été influencés par le logiciel.

Ketan Khanna a déposé une plainte auprès du Bureau de la concurrence.

Utilisé au Canada depuis 2017

Mme Black et d’autres locataires ont également fait part de leurs inquiétudes au député provincial de NPD Bhutila Karpoche, qui a ensuite enquêté sur l’affaire. Mme Karpoche dit avoir découvert que RendementStar est utilisé au Canada depuis au moins 2017 et que les loyers moyens sont plus élevés dans les immeubles utilisant le logiciel.

Ce que l’on observe, c’est que dans les logements non soumis à l’encadrement des loyers où RendementStar est utilisé, les loyers augmentent à un rythme très rapide note-t-elle. Elle a trouvé un document marketing de Page réelle de 2017 qui mettait en avant un projet pilote réalisé au Canada où des bâtiments utilisant RendementStar a surperformé un groupe témoin avec jusqu’à 4 % de revenus locatifs en plus, même pendant les mois d’hiver les plus calmes.

CIGWL mentionné l’utilisation de RendementStar dans un rapport annuel 2017 : Nous utilisons désormais un algorithme plutôt que l’effort humain pour mettre en œuvre des stratégies de tarification en temps réel qui équilibrent les facteurs changeants de l’offre et de la demande.

Le lendemain de la diffusion de l’émission Le National de Radio-Canada sur l’utilisation présumée de RendementStar Au Canada, le ministre fédéral de l’Innovation, François-Philippe Champagne, a déclaré que le gouvernement ouvrirait une enquête sur les allégations de fixation des prix sur le marché locatif.

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Ce que nous avons vu est totalement inacceptable. J’écrirai aujourd’hui au commissaire à la concurrence pour lancer une enquête a déclaré M. Champagne lors de la période des questions jeudi. Son commentaire faisait suite à une question du député de NPD Bonita Zarrillo.

Un cas sans fondementce Page réelle

Dans un email adressé à Radio-Canadaun porte-parole de Page réelle nie toutes les allégations FBI. Nous pensons que les allégations formulées par le DOJ sont infondées et l’entreprise se défendra vigoureusement contre ces accusations.

Le porte-parole précise que la présence de Page réelle au Canada est relativement faible et exprimer à déception qu’après plusieurs années d’éducation et de coopération sur les questions antitrust concernant Page réellele DOJ a choisi ce moment pour intenter une action en justice visant à faire de la technologie pro-concurrentielle un bouc émissaire, même si elle est utilisée de manière responsable depuis des années.

Page réelle ajoute que son le logiciel de gestion des revenus est conçu pour se conformer aux lois.

Comme l’accord sur les prix du pain ?

Nous avons besoin d’une action rapide iciestime Dania Majid, avocate au Centre de défense des locataires de l’Ontario, car il semble que les lois aient pu être enfreintes. La collusion, la fixation des prix et la restriction de l’offre sur le marché sont des délits définis dans la loi sur la concurrence et, s’ils sont reconnus coupables, ces propriétaires pourraient faire face à des accusations criminelles..

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Cela ressemble beaucoup à ce que nous avons vu avec le prix du pain il y a quelques années.» ajoute-t-elle, en référence aux efforts de plusieurs grands détaillants alimentaires canadiens pour gonfler artificiellement le prix du pain emballé depuis 14 ans.

L’avocat souligne que la sophistication du logiciel ne doit pas détourner l’attention de ce qui se passe.

Ce n’est pas très différent de ce qui se passerait si ces propriétaires concurrents s’asseyaient autour d’une table pour discuter de la fixation des prix, ce qui serait clairement considéré comme une collusion. Dans ce cas, le logiciel est la table.

Selon elle, étant donné que les propriétaires financiers détiennent une part de plus en plus importante du marché locatif, la technologie qui les aide à maximiser leurs profits est inévitable, mais également inquiétante.

De son côté, le Dr. William étrangeprofesseur d’analyse économique et politique à l’Université École de gestion Rotman de l’Université de Toronto, ne pense pas que le concept de logiciel de location soit mauvais en soi, affirmant qu’il s’agit d’une technologie ce qui aide les actifs à mieux fonctionner. Si nous voyons une entreprise utiliser des systèmes experts pour améliorer son activité, cela ne nous pose généralement aucun problème.il met les choses en perspective.

Cependant, il a déclaré qu’il était d’accord avec l’évaluation de Mme Majid concernant RendementStar. Et [les épiciers] Longos et Loblaws commençaient à utiliser une technologie qui permet aux autres de voir ce qu’ils facturent, cela pourrait être considéré comme une collusion. Et malheureusement [YieldStar] semble avoir peut-être une collusion intrinsèqueil croit.

Dans une déclaration à Radio-CanadaLe Bureau de la concurrence du Canada n’a pas précisé s’il ouvrirait une enquête sur l’utilisation du logiciel RendementStar par des propriétaires canadiens. Le Bureau procédera à un examen approfondi et complet des faits concernant toute question avant de tirer une conclusion.il répond.

Madame Noir espère parvenir à une résolution équitable si le Bureau de la concurrence découvre des actes répréhensibles. Une fois que vous aurez compris les ramifications de cet algorithme, si vous ne faites rien et ne dites rien, il continuera à causer du tort.

Avec le reportage d’Angela Hennessy de CBC