Les rachats financiers, de bonnes affaires ?

Avec la flambée des prix de l’immobilier, votre rêve de devenir propriétaire est-il difficile à réaliser ? Comment trouver la bonne affaire ? Le malheur de certaines personnes pourrait-il vous rendre heureux ? Ça dépend.

Où trouver les saisies financières ?

« Le recouvrement de financement est exercé par le créancier hypothécaire lorsque le consommateur qui a obtenu le prêt hypothécaire est en défaut de paiement », explique l’Organisme d’autoréglementation du courtageimmobilier du Québec (OACIQ). « Le prêteur exercera la garantie (l’immeuble) qu’il mettra en vente pour se rembourser ; le solde des ventes doit être égal au montant du prêt. »

Ce type de propriété est vendu sans garantie légale et vous n’aurez aucun recours en cas de vice caché, prévient l’organisme, qui conseille de faire effectuer une inspection préachat complète et d’informer l’inspecteur de la situation de la propriété.

Etes-vous toujours intéressé par des rachats financiers ? Voici comment les trouver.

Sur le site Centris, qui présente des maisons à vendre par des courtiers immobiliers, vous allez dans le moteur de recherche, section « filtres », et vous cochez « récupération de financement ».

Dans la semaine du 21 octobre, 163 biens y ont été affichés.

En consultant les fiches, on constate qu’il y en a pour tous les goûts et tous les budgets.

Une maison nécessitant « un peu d’amour » « pour projet de rénovation » située à L’Ancienne-Lorette à vendre à 349 800$; une belle maison à Chambly pour 599 000$; une magnifique et grande maison construite en 2021 à Notre-Dame-de-l’Île-Perrot pour 1 195 000 $; un très joli mais petit condo, rue de la Montagne, à Montréal, à 579 000$.

Vous trouverez également des rachats judiciaires, également appelés ventes surveillées par le tribunal. «Il s’agit d’un recours hypothécaire qui s’apparente au recouvrement de finances, mais qui s’applique également aux autres dettes et aux biens de consommation», explique l’OACIQ.

Sur Centris, une maison de 1,3 million est à vendre à Rivière-des-Prairies tandis qu’à l’Isle-aux-Allumettes, c’est un bungalow construit en 2021 et dont le sous-sol n’est pas aménagé, qui est inscrit à 679 900$.

Sur DuProprio, le filtre de recherche « redressement financier » n’existe plus.

Qui vend ces propriétés ?

Revenu Québec, Desjardins, la Banque Nationale et BMO expliquent à La presse qu’ils attribuent des contrats de vente de propriétés à des courtiers immobiliers.

« À la suite d’un jugement de vente de la propriété, Desjardins transmet l’inscription à un courtier immobilier pour qu’il s’occupe du processus de vente », explique Chantal Corbeil, porte-parole du Mouvement Desjardins, qui détient 38 % des parts de marché au Québec pour les prêts hypothécaires résidentiels.

Le courtier est choisi équitablement parmi une sélection de courtiers partenaires qui répondent aux différents critères du projet, indique-t-elle.

« Dans le contexte actuel, on compte une centaine de rachats financiers par an, explique Chantal Corbeil.

La Banque nationale, qui détient environ 13% du marché, n’a pas souhaité révéler le nombre de ses rachats financiers. BMO, qui détient environ 7 % de part de marché, n’a pas partagé ses chiffres.

Revenu Québec assure la liquidation de certains biens immobiliers issus de successions non réclamées. Des courtiers immobiliers de différentes agences sont mandatés pour procéder à la liquidation de ces propriétés et il y a une alternance entre les courtiers, explique Claude-Olivier Fagnant, du service des relations publiques de Revenu Québec.

Au cours des trois dernières années, Revenu Québec a accordé 154 mandats de courtage : 51 en 2022, 60 en 2023 et 43 jusqu’au 5 septembre 2024.

Y a-t-il des ventes ?

Ces saisies financières et saisies légales ne sont pas des mythes, elles existent réellement et chacun peut les consulter en ligne. Mais s’agit-il de véritables bonnes affaires ?

« Je ne vois plus accord en redressement financier, car ce sont des démarches coûteuses», explique Martin Desfossés, courtier immobilier chez RE/MAX Bonjour.

«Les syndics et les institutions financières veulent récupérer le plus d’argent possible», poursuit le courtier. Il y a non seulement le solde de l’hypothèque à payer, mais aussi d’autres frais comme le notaire, le serrurier, le ménage, la vidange du bien et les frais de courtage. »

Le courtier établira la valeur marchande et recevra des promesses d’achat sur une période d’une à deux semaines, contrairement à ce qu’on a vu lors de la pandémie. C’est la promesse avec la meilleure offre et les meilleures conditions qui l’emportera.

C’est aussi ce qu’observe également Marc Lefrançois, courtier immobilier agréé chez Royal LePage Tendance. « Dans certains cas, les propriétés se vendent à des prix un peu supérieurs à la valeur marchande », relate-t-il.

« Les biens en mauvais état vont effrayer certaines personnes et ce sont ceux-là qui auront un bassin d’acheteurs potentiels plus restreint », souligne-t-il.

« La banque va bien gérer son risque, elle veut avoir son prix et elle n’a pas forcément envie de faire marchander à n’importe qui. »

Selon Marc Lefrançois, quelqu’un qui veut faire une bonne affaire en poursuivant des OPA financières est un acheteur aguerri. Il doit être en mesure de bien estimer le coût des travaux ; il s’attend à ce que le dossier soit compliqué et sans garantie.

« Dans un contexte de rachats financiers, ajoute Martin Desfossés, je préfère une propriété inhabitée, fermée et bien conservée. Plusieurs situations peuvent survenir entre l’achat et la livraison de la maison. S’il est encore habité, il pourra être livré avec des dégâts. »

Comment prendre une longueur d’avance avant la reprise financière ?

Les vraies bonnes affaires, selon les experts en immobilier, sont les biens hors marché, ceux qui ne sont pas encore entre les mains d’un courtier immobilier.

Les plus motivés et les investisseurs peuvent effectuer une recherche manuelle dans le Registre Foncier moyennant 1$ par information. Vous trouverez par exemple une indication selon laquelle la succession prend possession de la maison au décès d’un propriétaire. Un avis sera également publié au Registre foncier si un propriétaire est en défaut de paiement des taxes municipales.

Autres informations : lorsque le propriétaire d’un immeuble à revenus est en retard dans le paiement de l’hypothèque, son institution financière peut prendre le contrôle de la perception des loyers et un avis est enregistré au Registre Foncier.

«Si vous repérez ce type d’avis, vous pouvez contacter le propriétaire pour vérifier si vous pouvez conclure une entente de type « gagnant-gagnant » », indique sur son site Immofacile.ca l’investisseur immobilier Ghislain Larochelle, qui livre ses secrets autour de l’immobilier. immobilier dans des vidéos sur YouTube et à travers sa formation.

Pour ceux qui n’ont pas le temps de chercher, les sites proposent des forfaits payants pour le faire à votre place. Le site JLR propose des outils de prospection immobilière, un générateur de prix immobiliers comparables et vous envoie des alertes en fonction de vos choix.

Ses outils sont développés à partir des données du Registre foncier du Québec. Vous pouvez notamment obtenir l’historique des transactions, des informations sur les ventes passées dans un quartier et retrouver les anciens propriétaires.

Les vraies affaires

Parmi toutes les informations, ce sont les préavis de 60 jours qui sont prisés et salués par beaucoup. entraîneurs dans l’immobilier.

Lorsqu’un propriétaire n’a pas payé son hypothèque depuis quelques mois, l’institution financière lui envoie un avis de 60 jours qui est publié au Registre foncier.

« En tant qu’investisseur immobilier, vous avez la possibilité de contacter ce propriétaire en difficulté et de lui proposer de réaliser une accord “gagnant-gagnant ». Autrement dit, vous pouvez lui proposer d’acheter sa propriété avant que la banque ne la saisisse», indique Ghislain Larochelle sur son site Internet.

L’entreprise québécoise Mon Prospecteur en a fait son modèle d’affaires. Elle vous vend ses alertes pour que vous puissiez retrouver ces biens hors marché et des vendeurs motivés à vendre rapidement.

«Les préavis de 60 jours sont des indicateurs qui permettent aux investisseurs immobiliers de trouver des biens pouvant être vendus à un prix dérisoire», indique le site Mon prospecteur. En sachant pourquoi prospecter ce type d’avis, découvrez comment les utiliser à votre avantage et réalisez plus de transactions pour faire plus de profit ! », suggère l’entreprise.

Préparez-vous, car il est possible que plusieurs investisseurs aguerris aient eu la même idée et se retrouvent au même moment à frapper à la porte de ce propriétaire défaillant pour lui proposer d’acheter leur propriété.