« Que faire de la vague de bureaux vides qui arrive ? » (B. Heurteux, LPI, et O. Conus, Adéquation) – .

« Que faire de la vague de bureaux vides qui arrive ? » (B. Heurteux, LPI, et O. Conus, Adéquation) – .
« Que faire de la vague de bureaux vides qui arrive ? » (B. Heurteux, LPI, et O. Conus, Adéquation) – .

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mercredi 22 mai 2024

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Dans l’immobilier de bureaux, « la vraie question est : que faire de la vague de bureaux vides, nouveaux et anciens, qui arrive ? Devons-nous simplement attendre que les valorisations chutent ? Notre ambition est de contribuer à comprendre l’attractivité des territoires et les différentes polarités »» déclarent Blaise Heurteux, associé et co-fondateur de La Place de l’Immobilier, et Olivier Conus, directeur des partenariats chez Adequation.

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« La transformation de bureaux en logements reste un segment émergent de la promotion immobilière » – © DR

La Place de l’Immobilier et l’Adequation ont publié, en janvier 2024, une étude sur le taux d’occupation des immeubles tertiaires et les besoins résidentiels des communes d’Île-de-France et de la métropole lyonnaise, avec un focus sur les transformations possibles. de locaux professionnels en logements.

Notre test, sur les deux territoires d’Ile-de-France et de Lyon, a permis de démontrer la faisabilité de la méthode d’analyse. Elle est reproductible sur d’autres territoires ou à des échelles géographiques plus fines que la commune, par exemple le quartier ou l’IRIS. Cette démarche concerne l’ensemble du secteur », déclare Olivier Conus.

Notre étude met en évidence les territoires présentant le plus grand potentiel de transformation de bureaux en logements sur ce type particulier de ressource foncière. “, il a dit.

Blaise Heurteux et Olivier Conus répondent aux questions de notre partenaire News Tank.


L’Adequation et La Place de l’Immobilier ont publié en janvier 2024 une étude sur le taux d’occupation des immeubles tertiaires et les besoins résidentiels en Île-de-France et dans la métropole lyonnaise. Avec quels objectifs ?

BH Nous avons concentré notre attention sur l’offre et la demande, même s’il existe de nombreux autres critères qui sont plutôt des contraintes de faisabilité : architecture, différentiel de prix des logements et des bureaux, volonté des mairies, etc.

De plus, c’est aussi un sujet politique au niveau local. Le problème n’a pas la même ampleur lorsqu’il s’agit d’un bâtiment isolé vide ou d’une zone entière. La mairie doit dialoguer avec les investisseurs. On sait que des livraisons sont programmées dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis, avec une accélération à venir.

La vraie question est : que faire de la vague de bureaux vides, nouveaux et anciens, qui arrive ? Devons-nous simplement attendre que les valorisations chutent ? Notre ambition est de contribuer à comprendre l’attractivité des territoires et les différentes polarités.

OC. La Place de l’Immobilier et Adequation se connaissent de longue date et opèrent de manière similaire sur des marchés différents. C’est pourquoi nous avons décidé de croiser nos bases de données exclusives sur l’état du parc immobilier tertiaire pour La Place de l’Immobilier et sur le marché résidentiel pour Adequation.

Ce travail a du sens pour nos clients respectifs. Les données de La Place ont permis d’identifier les communes possédant des immeubles de bureaux vétustes ou structurellement vacants. Ceux d’Adequation montrent la dynamique résidentielle en termes de taux de construction neuve et de valeur.

Les besoins en logements doivent être satisfaits dans un contexte où les opérations sont difficiles à sortir. Notre étude met en évidence les zones présentant le plus grand potentiel de transformation de bureaux en logements.

Comment avez-vous pu « cartographier » les opportunités de transformation et quels secteurs urbains ont du potentiel ?

BH En région parisienne, les données permettent d’objectiver et de confirmer l’intuition des acteurs locaux. Il existe un potentiel de transformation important dans les villes de petite couronne en perte d’attractivité tertiaire, à Nanterre, Suresnes, Courbevoie, Rueil-Malmaison (Hauts-de-Seine), Saint-Denis, Clichy ou Saint-Ouen (Seine). -Saint Denis).

A l’inverse, les quartiers centraux de Paris (CBD) offrent peu d’opportunités. Résultat : la forte attractivité et la faible vacance rendent le parc tertiaire existant moins propice au changement de destination.

OC. En région lyonnaise, le potentiel se concentre principalement sur l’est de Lyon à Décines-Charpieu, Saint-Priest, Rillieux-la-Pape… On trouve pléthore d’immeubles R+3 vieillissants dans des communes en croissance démographique.

Des opportunités de transformation d’actifs tertiaires en logements existent au cœur de la métropole, notamment à Villeurbanne et dans une moindre mesure dans le 3e7e et 8e quartiers de Lyon.

En termes de volume, les opportunités sont plus nombreuses en Ile-de-France, où le secteur tertiaire est 6 à 7 fois plus important que celui de la métropole lyonnaise (56 millions de m², contre un peu moins de 7 millions), même si il vieillit moins.

Quels sont les destinataires prioritaires de votre travail ?

OC. Notre test, sur les deux territoires d’Ile-de-France et de Lyon, a permis de démontrer la faisabilité de la méthode d’analyse. Elle est reproductible sur d’autres territoires ou à des échelles géographiques plus fines que la commune, comme par exemple le quartier ou l’IRIS.

Cette démarche concerne l’ensemble du secteur. Tout d’abord, les collectivités locales qui sont confrontées à de forts besoins non satisfaits en matière de logement sur tous les segments du marché, des logements gratuits, abordables, sociaux et dédiés à des cibles spécifiques comme les étudiants, les jeunes actifs ou les seniors, etc.

Face à la rareté du foncier, soucieux de conserver un souffle d’air en ville, ils verront dans ces opportunités de réelles possibilités pour développer une offre nouvelle, dense et moins carbonée, évitant l’émergence de friches.

Les opérateurs immobiliers, y compris les bailleurs sociaux, trouveront alors une ressource certes moins malléable que les terrains nus ou à démolir, mais qui a l’avantage d’exister en milieu urbain. Cela réduit les risques d’appels et d’oppositions locales, et facilite le respect de la ZAN et l’impératif de décarbonation de la construction.

Il existe enfin des propriétaires dont les actifs tertiaires perdent de la valeur. Ils pourront analyser le potentiel de transformation de leurs biens au regard du marché résidentiel dans un environnement immédiat. Comme pour la BRS, nous croyons en une logique de croissance. Elle est passée de quelques centaines de logements par an, sur 400 000 nouveaux logements, à plusieurs milliers. Comme la BRS, la transformation des bureaux en logements est une des réponses, elle n’est évidemment pas la seule.

Une estimation de la production de logements, à court ou moyen terme, est-elle réalisable ?

BH La transformation des bureaux en logements n’est encore qu’un segment émergent de la promotion immobilière, mais elle est surveillée par de nombreux acteurs, malgré sa complexité. Même s’il est évident qu’elle ne peut pas être appliquée partout, elle a sa raison d’être là où les surfaces de bureaux sont excédentaires et où l’offre de logements fait défaut.

La production de logements résultant du changement d’usage est actuellement estimée à plusieurs milliers d’unités par an. Une meilleure identification des opportunités pourrait augmenter ce volume et contribuer à éviter la formation de friches.

Les usages évoluent profondément dans l’immobilier. Nous sommes à la fin d’un modèle qui privilégiait l’offre, avec des professionnels travaillant chacun en trop de silos. La diversité des usages, de plus en plus prônée, s’applique également aux tours (IGH). Les tours de bureaux sont un véritable sujet, notamment pour ceux qui souhaitent développer leurs revenus locatifs.

Quelle suite sera donnée à cette première étude ?

OC et BH. La logique de notre partenariat, informel et inédit, est que 1+1 vaut toujours plus que 2. Ce premier travail expérimental basé sur nos bases de données a donné d’excellents résultats. La prochaine étape sera de zoomer sur certains secteurs pour valider notre approche.

Nos bases de données nous donnent la capacité d’approfondir nos deux territoires, comme nous le faisons également via le Consortium des Bureaux de France, avec Foncière de Transformation Immobilière et Linkcity, dans toute la France depuis 2023.

 
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