Faut-il vendre rapidement son triplex ? – .

Faut-il vendre rapidement son triplex ? – .
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Avec le nouveau taux d’imposition des plus-values ​​sur les résidences secondaires, une jeune famille se demande si elle doit vendre son triplex.


Publié à 1h36

Mis à jour à 6h00

La situation

Jean-François* et Marie-France*, 32 ans, ont acheté un triplex en 2018 pour y habiter au rez-de-chaussée. Lorsque la famille s’est agrandie, ils ont déménagé dans une maison de banlieue en 2022.

Jean-François et Marie-France se demandent sérieusement : doivent-ils vendre ou non ce triplex ?

Avec la hausse des taux hypothécaires, leurs mensualités ont doublé, car ils ont pris le taux variable sur cinq ans. Quant aux revenus locatifs nets, ils ont fondu et sont proches de zéro.

« Le triplex a pris de la valeur suite aux rénovations que nous avons faites, mais aussi en raison de la hausse du marché », explique Jean-François. Si nous le vendons maintenant, avec nos salaires respectifs, l’impôt que nous devrons payer sur la plus-value sera très élevé.

« L’idée de devoir payer l’équivalent de mon salaire annuel en impôts me dérange et je me demande quelles sont nos options », poursuit-il. Je comprends qu’il n’y a pas d’option parfaite. »

Selon Jean-François, la deuxième option serait d’attendre la retraite pour avoir des revenus moindres et payer moins d’impôts. Cependant, attendre encore trente ans lui semble moins attrayant, car il devra gérer des locataires pendant toute cette période.

Avant l’arrivée de leur enfant, le couple aimait gérer les locataires et entretenir les immeubles. Cependant, force est de constater que leurs priorités ont changé. Les imprévus liés au triplex génèrent du stress, constate Jean-François. Ensuite, il y a les grands-parents qui seront bientôt tous à la retraite. Jean-François et Marie-France souhaitent avoir du temps libre pour profiter de tout ce beau monde pendant qu’ils sont encore en bonne santé et souhaitent également agrandir la famille.

«Une troisième option serait de prendre une année sabbatique, de réduire nos revenus et de vendre cette année-là», explique Jean-François. Mais est-ce une stratégie réalisable ? Le concept d’année sabbatique n’est ni un rêve ni un objectif pour moi. J’adore travailler», dit-il.

Jean-François est également copropriétaire, avec son frère, d’un deuxième triplex hérité de leurs parents. Son frère souhaite le garder, mais il serait disposé à le vendre si une bonne offre lui arrivait. La valeur marchande du triplex est estimée à 900 000$ et le solde hypothécaire est de 490 000$. La part de Jean-François est de 245 000 $.

Les revenus locatifs nets du triplex des frères sont également proches de zéro en raison de la hausse des taux d’intérêt.

Nombres

Jean-François*

Salaire : 120 000 $ avec une prime cible de 10 %
CELI : 67 000 $
REER : 160 000 $
REER inutilisés : 23 400 $

Marie-France*

Salaire : 142 000 $ avec une prime cible de 20 %
REER : 50 000 $
REER inutilisés : 52 400 $
CELI : 64 000 $
REEE : 4 000 $

Maison, prix en 2022 : 480 000 $
Valeur actuelle : 700 000 $
Environ 150 000 $ investis en rénovations en 2022
Hypothèque : 642 350 $ (taux variable de 6,2 %)

Triplex, prix en 2018 : 460 000$
Valeur actuelle : 850 000 $
Valeur des rénovations : 80 000$
Revenus locatifs : 4 500$/mois

Triplex, avec prix frère en 2018 : 450 000 $
Valeur actuelle : 700 000 $

Analyse

Pierre-Raphaël Comeau, conseiller principal, planification financière, Valeurs mobilières Banque Laurentienne, Cabinet de services financiers, a analysé le dossier.

D’entrée de jeu, le planificateur financier souhaite régler la question de l’année sabbatique non désirée de Jean-François. Alors que plusieurs rêvent de ce projet et le planifient, Jean-François dit aimer travailler.

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PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE

Pierre-Raphaël Comeau, conseiller principal, planification financière, Valeurs mobilières Banque Laurentienne, Cabinet de services financiers

«Notre argent doit être géré selon nos objectifs de vie et non l’inverse», estime Pierre-Raphaël Comeau, qui déconseille de prendre une année sabbatique «de force» pour économiser des impôts.

Les objectifs des jeunes trentenaires ont changé, comme c’est le cas de nombreux couples au cours de leur vie. La priorité est-elle devenue la famille ? Nous faisons des choix en fonction de cela.

La possibilité de vendre

«Je ne suis pas un expert en immobilier», rappelle le planificateur financier. Mon objectif n’est pas de débattre de ce qui constitue un meilleur investissement à long terme.

« Parce que l’immobilier peut être un excellent investissement », poursuit-il. Mais il a ses particularités, comme trouver le bon immeuble, les bons locataires, gérer les loyers, les réparations et l’entretien. Le monsieur affirme que tout cela le stresse et le prive de temps de qualité avec sa famille. L’option de la vente semble alors s’imposer comme une évidence. »

Jean-François est également copropriétaire d’un deuxième triplex. Le risque de ses investissements est donc diversifié, souligne-t-il.

S’il vendait le triplex qu’il possède avec Marie-France, Jean-François n’aurait pas à payer son salaire annuel en impôt, estime le planificateur financier. “C’est plus proche de la moitié de son salaire annuel.” »

Le couple a investi 80 000 $ en rénovations lorsqu’il a acheté l’immeuble en 2018. Le planificateur financier suggère de vérifier auprès d’un comptable pour voir s’il est possible d’ajouter ces 80 000 $ ou une partie de ce montant au coût en capital.

« Il y a des rénovations qui font augmenter le prix que vous avez payé pour votre immeuble, comme l’ajout d’une pièce par exemple, et qui réduisent votre plus-value future. Il y en a d’autres qui réduisent le profit qu’on fait sur les revenus locatifs, comme refaire la toiture», explique Pierre-Raphaël Comeau.

Selon le montant des rénovations qui pourraient s’ajouter ou non à la valeur d’achat du triplex, la taxe à payer varierait entre 63 000 $ et 77 000 $, selon le planificateur.

Le nouveau seuil de 250 000 $ de gains en capital, qui porte le taux d’imposition à 66,7 %, s’applique par année et par personne, rappelle Pierre-Raphaël Comeau. « Il nous faudrait un gain de 500 000 $ sur le triplex. »

Si les rénovations ne sont pas admissibles à augmenter le prix d’achat du triplex, il faudrait vendre l’immeuble pour 1 090 000 $ pour briser le gain de 500 000 $ (250 000 $ chacun). Et ce n’est qu’une fraction de la portion qui dépasse 1 090 000 $ qui serait imposée à 66,7 %, précise l’urbaniste.

Le couple bénéficiera également d’une exonération pour résidence principale correspondant à 33 % du triplex, puisqu’ils y ont vécu de 2018 à 2022. La plus-value de ces années sera calculée sur la partie qui a été louée.

Et les autres options ?

En dehors de l’année sabbatique, existe-t-il une période plus avantageuse fiscalement pour vendre ? Le planificateur a vérifié si la vente de l’immeuble avait eu lieu miraculeusement la même année que la naissance du deuxième enfant. En congé parental, Marie-France aurait alors un revenu inférieur. Des économies ? De 2 500 $ à 2 700 $.

Une chose est sûre, Marie-France, Jean-François et son frère doivent éviter de vendre les deux triplex la même année, car le seuil de 250 000 $ serait dépassé.

Si le couple procède à la vente du triplex, le planificateur conseille de placer une partie du gain dans des REER. Avec des cotisations de 23 400 $ pour Jean-François et de 52 400 $ pour Marie-France, les économies d’impôt s’élèveront respectivement à 11 750 $ et 26 300 $.

Si l’immeuble était un investissement à long terme, les REER le seraient aussi en croissant à l’abri de l’impôt, estime Pierre-Raphaël Comeau.

Il suggère également au couple de maximiser le REEE à raison de 2 500 $ par année, afin d’obtenir des subventions de 20 % et 10 % des deux gouvernements.

Les sommes restantes pourraient être placées dans un CELI en attendant d’autres projets.

La famille a de bonnes habitudes d’épargne, de bons revenus et est sur la bonne voie vers la retraite.

Il conseille toutefois de vérifier si leur assurance vie et invalidité répond à leurs besoins, car leur atout le plus important est leur capacité de travailler.

* Bien que le cas mis en avant dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.

 
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