Par Mme Astou Rose GAYE, Directrice des Partenariats & Projets Structurants de la Banque de l’Habitat du Sénégal.
Dans le cadre du Forum sur le Financement de l’Habitat organisé le 15 mars 2024 à Abidjan, nous avons suivi avec attention la présentation du modèle BHS de financement de l’habitat via les Coopératives d’Habitation par Mme Astou Rose GAYE.Directeur des Partenariats & Projets Structurants au sein de l’institution financière spécialisée. Compte tenu de l’intérêt suscité par sa présentation, Mme GAYE a accédé à la demande de Financial Afrik d’aller plus loin à travers cette chronique résumant son intervention. Petit tour d’horizon du Forum d’Abidjan en attendant le rapport général dans le prochain mensuel Financial Afrik (15 mai 2024).
Le financement du logement et plus particulièrement l’accompagnement des primo-accédants se heurte à de nombreuses contraintes dont les principales sont les suivantes :
• Faible revenu du ménage ;
• Contraintes de quotas transférables dans l’étude de solvabilité des banques ;
• L’exigence d’un apport personnel des institutions financières ;
• La disponibilité du terrain et son coût ;
• La délivrance des titres de propriété ;
• Etc.
Le regroupement en coopérative permet d’éliminer les contraintes évoquées ci-dessus, de les alléger grâce à des mécanismes innovants de solidarité dans l’effort. La mutualisation de la phase d’épargne par les cotisations des membres lui confère ainsi un plus grand pouvoir d’achat et une plus grande force de négociation. Par ailleurs, la notion de mobilisation progressive de l’épargne constitue un levier important pour répondre aux exigences de cotisation personnelle ainsi qu’à la solvabilité des adhérents.
Le modèle coopératif a été adopté par de nombreuses structures, tant publiques que privées, dans leur politique sociale destinée à sécuriser et fidéliser leur personnel (subventions, hausses de tarifs…). Elle permet de participer plus efficacement à l’offre de logements standards pouvant rejoindre une communauté plus large et ainsi résoudre les inégalités sociales au sein d’une organisation. Le BHS a très tôt pris conscience du fait que le succès du financement du logement social devait nécessairement passer par les coopératives d’habitation pour toucher davantage de particuliers et contourner le coût élevé des logements construits par les promoteurs publics et privés. Elle a mis en place, outre un service d’assistance aux coopératives, des mécanismes de mobilisation et de stabilisation de l’épargne coopérative à travers des produits adaptés, PELCOOP, PEL individuel, PEL spécial (pour le secteur informel) et a accordé des conditions de financement préférentielles à la coopérative et à ses adhérents.
Pour revenir à l’aide aux coopératives, il faut noter que les groupes de personnes souhaitant former une coopérative, quelle que soit leur couche sociale, sont encadrés, guidés, conseillés jusqu’à la constitution effective de la coopérative en tant que personne. morale. Cet accompagnement se poursuit jusqu’à la mise en place d’un projet immobilier satisfaisant pour tous les membres.
En attendant cette perspective et dans le but de faciliter la collecte et la sécurisation de leur épargne, un compte courant gratuit est mis à leur disposition, dont le fonctionnement est totalement gratuit, avec la possibilité d’investir leur capital en attendant la maturité. de leurs économies. ‘un projet. Le regroupement en coopérative présente certains avantages par rapport à une acquisition auprès de promoteurs privés, ou à une autoconstruction.
Au-delà de la démocratisation de l’accès au logement, du fait que les coûts de sortie du logement sont généralement bien inférieurs aux prix pratiqués par les promoteurs immobiliers, elle permet également des économies d’échelle sur les intrants de la production de logements. Le principe est de répartir le prix de revient du logement entre les adhérents sans viser de marge bénéficiaire. Les clés de répartition sont définies par les coopératives selon des critères choisis.
Nous avons également noté un autre avantage lié à la réduction de la fiscalité à travers l’application de frais de partage en lieu et place des frais de transfert. Le modèle de financement que nous avons expérimenté s’est effectivement appuyé sur ces différentes contraintes pour créer des mécanismes ou des produits capables de répondre à cette problématique du logement. Il repose sur un partenariat tripartite avec des engagements visant la réussite d’un programme immobilier.
Le succès du financement d’un projet immobilier repose généralement sur le succès de sa commercialisation. Le promoteur réalise son programme avec des ventes minimes ou nulles et met en œuvre une stratégie marketing et commerciale pour pouvoir écouler ses produits. Le dispositif de financement des coopératives d’habitation repose cependant essentiellement sur une commercialisation en amont.
Les programmes sont généralement conçus et mis en œuvre en tenant compte de la capacité d’endettement de chaque membre, pour offrir des unités standards accessibles à tous les niveaux de la coopérative. Les membres de la coopérative d’habitation peuvent bénéficier de divers autres mécanismes de solvabilité et de l’adaptation du logement au quota en révisant les standards de l’offre. Le principe est de permettre une production et une livraison en chaîne de logements évolutifs que chacun peut modifier ou améliorer à sa guise en fonction de l’évolution de ses revenus, et que tous les membres de la communauté puissent bénéficier d’un logement décent.
En définitive, le financement des coopératives d’habitation repose en réalité sur deux postulats principaux qui favorisent l’autoliquidation des engagements de la coopérative, à savoir :
• Un soutien en amont aux coopératives avec des mesures spécifiques, Et de la avantages personnalisés mais aussi une discrimination positive en termes de taux d’intérêt et d’implication.
Nous élargissons régulièrement la gamme de produits proposés aux coopératives, le dernier en date étant le crédit foncier.. Le terrain est sécurisé par une aide remboursable à court terme ou relayé par un prêt de viabilisation et/ou de construction.
• un accompagnement en aval des acquéreurs du programme avec des conditions préférentielles pouvant aller de l’exonération totale de cotisation personnelle à l’allongement de la durée d’activité jusqu’à 25 ans, selon le profil des adhérents.
On peut citer le signature d’accords de financement avec les coopératives d’habitation de certaines structures, à travers lequel l’offre est généralisée vers d’autres produits former la banque.
La BHS a également adopté une politique plus flexible en matière de garanties et autorise les coopératives à construire des logements et à les livrer aux membres, en attendant la création de titres individuels, la formalisation et l’entrée en vigueur de la garantie bancaire à condition qu’elle dispose d’une réelle sécurité sur le titre parental. Ce modèle a permis la construction de milliers d’unités de logement, à travers des coopératives d’enseignants, de corps habillés ou d’autres collaborateurs de structures privées de la zone. Il reste entendu qu’il existe néanmoins des difficultéss sur le financement des coopératives d’habitation que nous identifions, tant en phase d’étude qu’en phase de financement.
Une liste non exhaustive de ces difficultés est présentée ci-dessous :
❖ EN PHASE D’ÉTUDE
o Accès à la terre et régularisation des titres souvent très lents et/ou coûteux
o Délais administratifs pour la création de la coopérative
o Problèmes de formalisation et de structuration du projet
o Hétérogénéité des membres de la coopérative qui les oblige à proposer une large typologie de logements
o Éligibilité des membres aux crédits acheteurs individuels
o Contrôle des coûts afin que les produits restent accessibles aux membres
o Inexpérience des dirigeants des coopératives
❖ EN PHASE DE RÉALISATION
o Gestion des partenaires (entrepreneurs, promoteurs, etc.)
o Respect du programme et des délais de réalisation
o La qualité du travail et le respect des normes
o Respect des engagements de la coopérative en tant que personne morale et de ses membres en tant que personnes physiques.
Comme indiqué précédemment, au cours des différentes phases, le BHS continue de soutenir et d’assister les coopératives sur le plan administratif. Elle leur apporte conseils et assistance dans la phase d’études techniques et financières, ainsi que pendant la phase de mise en œuvre.
Ils bénéficient également d’un suivi gratuit pendant la phase d’exécution des travaux par nos équipes techniques, qui participent aux réunions de chantier et tiennent périodiquement des réunions d’évaluation pour s’assurer du respect du planning d’exécution.
Perspectives damélioration de l’offre aux coopératives d’habitation
Afin d’améliorer le financement, les solutions évoquées ci-dessous ont été retenues :
o Faciliter l’accès au foncier pour les coopératives dûment constituées, terrains gratuits
o Dématérialiser les démarches et éviter les délais administratifs (agréments, bail, etc.)
o Mise en place de guichets uniques facilitant la création de coopératives et la digitalisation du processus
o Mise en place de mécanismes de garantie pour soutenir les coopératives du secteur informel (FHS – FONGIP)
o la promotion de l’habitat écologique pour donner la possibilité aux bailleurs de lever des fonds et de pouvoir financer à des taux concessionnels
Dernier mot !!
Malgré les contraintes, nous restons convaincus que les coopératives d’habitation offrent une façon alternative et durable de répondre aux besoins en logement. Leur modèle démocratique, leur prix abordable et leur engagement communautaire en font une option attrayante pour les personnes à la recherche d’un logement abordable et durable. Malgré les défis de financement et de gestion, les succès de nombreux projets au Sénégal et dans le monde démontrent le potentiel des coopératives comme solution viable pour l’accès au logement.
BIO EXPRESS de Mme Astou Rose GAYE
Madame GAYE, après une solide formation en Audit & révision comptable en Tunisie, a effectué ses démarches professionnelles au sein du cabinet KPMG, avant de rejoindre le mythique cabinet Mayoro Wade à son retour au Sénégal. Alors qu’elle rêvait d’une carrière d’Expert-Comptable, un concours de circonstances l’amène à rejoindre le monde bancaire, non pas dans l’audit mais plutôt dans des fonctions commerciales à la Banque de l’Habitat du Sénégal en 1997. À la curiosité s’ajoute une vocation. découvrir l’entreprise, celle d’aider les Sénégalais à réaliser leur projet de vie ; avoir une maison ! « Aider les Sénégalais à avoir ce qui m’a le plus manqué dans mon enfance, un logement stable, un logement décent à moindre coût », confesse Mme GAYE. Chez BHS, elle a gravi toutes les étapes de la filière Commercial avant de prendre en charge en 2016 la Direction des Opérations, cœur de l’activité des Promoteurs Immobiliers et Coopératives d’Habitation, donc le cœur de métier de BHS. Et c’est tout naturellement qu’après avoir formé la relève qu’elle rejoint la Direction Générale, d’abord comme Directrice chargée de Mission, puis Conseillère du Directeur Général en charge des Partenariats et des projets structurants. La nécessité de mieux développer et structurer certains grands projets a conduit à la création d’un Département Partenariats et Projets Structurants qui lui a été naturellement confié. Une fonction où elle peut apporter davantage de service à la communauté des acteurs de l’habitat en prenant en charge les enjeux stratégiques du secteur et en partageant l’expérience sénégalaise”
