Comme l’année dernière, c’est Sheelam Chadha, Country Director Belgique au sein de l’équipe Atenor, qui a contextualisé leurs propos, laissant à Kim Ruysen, CEO de Trevi, le soin de raconter son expérience de terrain.
Si, en 2023, l’experte avait pointé les effets directs du nombre croissant de divorces sur le marché immobilier belge, cette année, elle s’est penchée sur la taille des ménages. “La taille moyenne d’un ménage en Belgique était de 2,3 personnes en 2023» dit-elle en se référant aux chiffres du Bureau du Plan. En 2070, ce sera 2,1 personnes.“Une des explications de cette diminution de la taille des ménages belges est l’augmentation du nombre de ceux limités à une seule personne.”Sur 5,1 millions de ménages en Belgique, 1,842 millions étaient composés d’une seule personne en 2023raconte Sheelam Chadha. Cela représente plus d’un ménage belge sur trois (36%).“
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“Peine unique”
C’est à Bruxelles que la diminution des ménages est la plus marquée : en 2023, la capitale comptait 47,1% de ménages isolés, soit près d’un ménage bruxellois sur deux. “C’est une tendance de base», assure l’intervenante, s’appuyant sur des études qui montrent que le célibat gagne en popularité, notamment auprès des plus jeunes (génération Z, notamment). «À l’avenir, nous verrons de plus en plus de ménages isolés se former en Belgique.“
Cette perspective a des répercussions qui se font déjà sentir. “C’est le cas par exemple de ce qu’on appelle la Single Penalty. », ou la peine infligée aux célibataires, décrit Sheelam Chadha. “Il s’agit d’un phénomène de plus en plus analysé par les décideurs politiques qui fait référence aux coûts supplémentaires supportés par ceux qui n’ont personne avec qui partager les coûts irréductibles comme le loyer, les factures d’énergie, les abonnements Internet et la télévision, etc. Cela explique le succès des formules alternatives basées sur sur le partage comme le coliving, les communautés de familles monoparentales, etc.“
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Construire plus et plus petit
D’un point de vue strictement immobilier, la proportion croissante de personnes seules dans les ménages belges fait évoluer les besoins et les usages. “Les promoteurs et les architectes gagneraient à imaginer des espaces communautaires plus inclusifssouligne le directeur pour la Belgique d’Atenor. Cela passe par exemple par installer des tables communes dans les restaurants, prévoir un plus un dans les invitations officielles au lieu d’inviter seulement un partenaire, aménager de nouveaux logements avec plus d’espaces communs pour permettre aux célibataires d’interagir socialement…“
Mais la conséquence la plus importante de cette nouvelle tendance est son impact sur le secteur de la construction. “Non seulement l’augmentation du nombre de ménages nécessite la construction de plus en plus de nouveaux logements, mais, au sein des projets de résidences à appartements, il est nécessaire de retravailler la mixité des types de propriétés en proposant proportionnellement plus de petits logements.», poursuit Sheelam Chadha, qui cible aussi bien les studios que les appartements d’une chambre.
Pénurie artificielle
Les permis d’urbanisme doivent encore suivre le rythme. Car la lenteur des procédures d’octroi des autorisations n’est pas un secret, notamment à Bruxelles. “Les pouvoirs publics ont un rôle crucial à jouer», invoque le gérant d’Atenor, soulignant que, «depuis 2017, Bruxelles connaît une baisse tangible du nombre de permis accordés, tandis que la Flandre et la Wallonie se distinguent par une certaine stabilité, voire une légère augmentation de la délivrance de permis.” Résultat ? “Au cours des deux dernières années, seuls 270 nouveaux logements ont reçu l’agrément de la Région bruxelloise.», déplore-t-elle.
Et d’argumenter que le capital souffre ce faisant d’un «pénurie artificielle« du logement ».La pénurie artificielle fait référence à la manipulation ou à la restriction délibérée de l’offre de terrains ou de logements par le biais de mesures réglementaires plutôt que par les forces naturelles du marché.détaille Sheelam Chadha. Dans le contexte de la planification urbaine, la rareté artificielle peut être causée par divers facteurs tels que des lois de zonage trop restrictives, des processus d’autorisation complexes, des réglementations de développement strictes ou une planification inadéquate des infrastructures.“
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Boom des loyers
Les effets pervers de la pénurie de logements sont déjà perceptibles. “L’année dernière, nous avions prédit une explosion du marché locatif à Bruxelles suite à la nouvelle conjoncture économique (augmentation des coûts de construction et des taux d’intérêt, crise énergétique, crise climatique…), note le directeur. Ces prédictions se sont vérifiées : en 2023, le prix moyen des loyers des baux nouvellement conclus a augmenté de 8,6% en un an, à 1 249 euros/mois. C’est bien simple, les loyers augmentent plus vite que l’inflation.“
Un essor visible à l’échelle d’un des projets d’Atenor dans la capitale, City Dox, qui a vu le jour en plusieurs phases le long du Canal à Anderlecht. “Entre 2018 et 2024, les loyers des logements livrés ont augmenté, gagnant entre 36 et 58 % selon le type de bien entre 2021 et 2024.», révèle Sheelam Chadha, qui admet que la hausse des coûts de construction a eu des conséquences néfastes. “Mais pas seulement», conclut-elle.
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