JE’L’accès à la propriété peut parfois être Source de conflits, notamment lorsque les acquisitions sont faites sur plan : non seulement il faut réserver un ou deux ans à l’avance, mais il faut parfois s’attendre à quelques désagréments, surtout lorsque les promoteurs ne respectent pas leurs engagements à la lettre. Pour protéger les acheteurs, le législateur a voulu encadrer ces opérations par des textes légaux. C’est dans ce contexte qu’est née la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Cette formule est largement pratiquée dans les pays développés, mais ne parvient pas à s’imposer au Maroc malgré de nombreuses réformes. Rappelons que la loi 107-12 régissant cette formule est entrée en vigueur il y a une dizaine d’années. Son concept vise à permettre aux promoteurs de « pré-vendre » leurs programmes avant la fin des travaux. Cette technique leur permet également de financer spécifiquement la construction de projets en évitant le circuit bancaire plus onéreux et plus contraignant. Pour les acheteurs, il s’agit de payer un achat représentant une somme importante, au point d’être parfois l’investissement d’une vie, en plusieurs fois.
La nouvelle version de la VEFA est plus précise. Il précise qu’il s’agit de « toute convention par laquelle le vendeur s’engage à construire un immeuble dans un délai déterminé et à en transférer le prix à payer par ce dernier au fur et à mesure de l’avancement des travaux ». C’est une réaffirmation forte d’une des principales différences avec le régime VEFA en France par exemple. Dans ce dernier cas, la formule elle-même constitue un transfert de propriété, alors qu’au Maroc le transfert de propriété n’intervient qu’à la fin.
---Légalement, la loi prévoit que l’acquéreur paie le prix du bien au fur et à mesure de la réalisation du projet : 5 % à la signature de l’avant-contrat, 75 % répartis en trois tranches (fondation, gros œuvre, finition) et 20 % à la remise du bien. clés. Mais les transactions réalisées via la VEFA restent très minimes et restent bien en deçà des objectifs. En France, plus de 95 % des opérations sont réalisées selon cette formule. Le texte existe depuis plus de 45 ans sans aucun changement et sans le moindre problème ni pour les promoteurs ni pour les acheteurs.
« Les promoteurs n’ont pas adhéré à la VEFA. Dans la pratique, les formules basées sur la réservation continuent d’être utilisées. Parfois, il n’y a même pas de contrat, juste des avances dont le futur acquéreur reçoit un simple reçu sans avoir au préalable des garanties quant au respect du délai ou à l’exactitude des informations données au départ. Les promoteurs préfèrent ce type de formule moins contraignante. Malheureusement, cela génère parfois des litiges. Le cas de Bab Darna en est le parfait exemple. Si le régime VEFA avait été appliqué, nous n’aurions jamais eu ce genre d’arnaque », souligne Mohamed Alaoui, expert immobilier.
A noter que les litiges devant les tribunaux sont de plus en plus nombreux. La justice met beaucoup de temps à se prononcer, en moyenne deux à trois ans, avec plusieurs désagréments pour les plaignants. « Les acquéreurs ne sont pas suffisamment protégés en raison de la position dominante des promoteurs. Il faut revoir les textes légaux en vigueur et lancer une formule VEFA douce, ou réglementer les réservations », explique Alaoui. Il reste à préciser que la loi en vigueur prévoit un “contrat de réservation” en vertu duquel le vendeur peut obtenir une avance de l’acquéreur avant la conclusion de l’avant-contrat en offrant toutes les garanties nécessaires à l’acquéreur pour la sécurité de cette opération. Il y a aussi la possibilité d’établir le compromis de vente après l’obtention du permis de construire et non après l’achèvement des travaux de fondation au niveau du rez-de-chaussée, comme c’est actuellement le cas.
