De nombreux experts immobiliers sont restés discrets, estimant que nous ne pouvions pas commenter. Une attitude peu utile aux investisseurs immobiliers.
Alors que les open space ont été désertés pendant la pandémie de coronavirus, les avis sur les conséquences sur le marché des surfaces de bureaux divergent considérablement. « Aucune conséquence » disaient certains, « des bouleversements perturbateurs » disaient d’autres. De nombreux experts immobiliers sont restés discrets, estimant que nous ne pouvions pas commenter. Une attitude peu utile aux investisseurs immobiliers. À l’époque, en juin 2020, je me hasardais à prédire que l’effet du télétravail en Suisse entraînerait une réduction à long terme des besoins en surfaces de bureaux d’environ -15%, indépendamment de toute autre influence. Sur quoi était basée cette prédiction et où en est-elle actuellement ?
Dès le départ, il était clair que l’expérience significative du COVID-19 laisserait des traces sur le marché de l’immobilier de bureaux. La pandémie a fourni la preuve irréfutable que le télétravail fonctionne. Le télétravail était devenu acceptable et pour les salariés, le gain en termes de qualité de vie était si important qu’ils n’accepteraient plus d’y renoncer complètement. Surtout dans un environnement marqué par une pénurie de main d’œuvre, dans lequel les entreprises ont tout intérêt à prendre en compte les exigences de leur personnel. Dans le même temps, des doutes subsistaient quant à la productivité du télétravail. Les entreprises innovantes qui avaient déjà expérimenté ce concept avant la pandémie ont fini par l’abandonner. La question de la productivité donne lieu à de fortes controverses et les connaissances empiriques sont loin d’être homogènes. Les réponses varient grandement selon l’ampleur du télétravail, le type d’activité et le type de collaborateurs. Cependant, les entreprises ressentent une certaine perte lorsque le télétravail se généralise trop et réclament le retour au bureau. L’argument n’est pas tant la faible productivité que la perte des échanges informels, de la créativité, du transfert de connaissances et de la communication entre les équipes.
La demande de retour s’est toutefois heurtée à la résistance des salariés. C’est pourquoi un modèle mixte de télétravail et de présence au bureau s’est imposé dans de nombreuses entreprises.
Le phénomène du télétravail est beaucoup moins marqué en Suisse qu’à l’étranger. Selon les données de Google, au troisième trimestre 2022, la présence sur le lieu de travail en Suisse n’était que d’environ 17 à 19% inférieure à son niveau d’avant le coronavirus. À Londres, en revanche, les principaux opérateurs ferroviaires ont indiqué, à l’automne 2023, qu’ils transportaient encore près d’un tiers de voyageurs en moins vers la capitale par rapport à la période précédant la pandémie. Des valeurs similaires sont également annoncées à New York, où la baisse est même de plus d’un tiers. Selon les statistiques portant sur les grands immeubles de bureaux des métropoles américaines, l’écart se situe encore entre 40 et 50 %. Le nombre de retours au bureau continue certes d’augmenter, mais les valeurs initiales semblent hors de portée. Les conséquences sur les marchés des bureaux semblent évidentes.
En Grande-Bretagne, le nombre de bureaux vacants a augmenté jusqu’à 9,3 %, aux États-Unis, il a atteint son plus haut historique de 19,7 %. Le célèbre magazine d’information L’économiste s’est donc demandé en février si la crise du marché de l’immobilier commercial aux États-Unis pouvait potentiellement déclencher une crise financière.
Je ne le pense pas, mais la tendance au travail à domicile expose les marchés de l’immobilier de bureaux à un test de résistance. En Grande-Bretagne, la période la plus difficile aurait déjà dû être surmontée. La location des bureaux a retrouvé son niveau d’avant la pandémie au dernier trimestre 2023. Aux Etats-Unis, la reprise devrait prendre un peu plus de temps, mais là aussi les locaux vacants devraient commencer à diminuer à partir de 2025, en raison de la forte diminution dans la production de surfaces.
En Suisse, les locaux vacants s’élèvent à un peu moins de 5%, selon les estimations. La part du télétravail en Suisse est nettement inférieure à celle des États-Unis. Les principales raisons en sont la petite taille de la Suisse et le système de transports publics bien développé. Le temps de trajet moyen pour se rendre au travail n’est que de 30 minutes en Suisse, c’est pourquoi le retour au bureau a été plus rapide qu’à l’étranger. Mais là aussi, la tendance au télétravail n’est pas sans laisser des traces sur le marché de l’immobilier de bureaux. Le dernier rapport sur les indicateurs économiques régionaux de la Banque nationale suisse pour le premier trimestre 2024, basé sur des entretiens avec des entreprises, fait état d’une légère sous-utilisation dans le secteur des services, explicitement due au faible nombre de surfaces de bureaux. un peu trop gros.
Jusqu’à présent, la demande de surfaces de bureaux a réagi très lentement aux changements structurels. Les entreprises ont mis du temps à s’adapter, en raison des incertitudes concernant les besoins réels en espaces et la durée des contrats de location.
Jusqu’à présent, la baisse de la demande de surfaces de bureaux de la part des entreprises était relativement bien compensée par une croissance dynamique de l’emploi suite à la pandémie (+6,7% des salariés depuis le premier trimestre 2020). La demande croissante d’espaces de communication dans les concepts de travail hybrides ainsi que les charges de travail très différentes selon les jours de la semaine atténuent encore le potentiel d’économies. Les jours de présence préférés sont du mardi au jeudi. Lisser les pics de fréquentation en semaine semble difficile, car les salariés se rendent au bureau spécifiquement pour rencontrer leurs collègues.
La faible production de nouvelles surfaces de bureaux a également contribué à contenir le nombre de postes vacants en Suisse. Même avant la pandémie, ceux-ci étaient à un niveau inhabituellement bas, qui s’est encore accentué depuis. La faible production de nouvelles constructions de bureaux explique également la baisse actuelle du volume de bureaux proposés à la location. Cependant, la pression sur le marché provoquée par la réduction des besoins en espace se reflète dans les loyers. Les loyers demandés sont en moyenne inférieurs de 7 % à leur niveau au moment de l’apparition de la pandémie. Cela montre clairement que les propriétaires sont désormais obligés de faire davantage de compromis lors de la location.
Il faudra probablement encore quelques années pour que le marché des surfaces de bureaux puisse surmonter ce changement structurel. En Allemagne, une étude récente de Colliers et de l’Institut ifo estime à 12% la baisse à long terme des besoins en surfaces de bureau due au télétravail dans son scénario principal, ce qui constitue une référence supplémentaire pour la Suisse. L’ordre de grandeur de cette réduction des besoins évoqué en introduction devrait donc s’avérer utile comme valeur indicative. Certaines adaptations ont sans doute déjà été réalisées.
D’autres optimisations de surfaces sont à venir, dans un contexte de légère baisse de la dynamique de l’emploi. Une croissance plus forte de la demande de bureaux est alors attendue, car d’autres tendances structurelles telles que la numérisation et la tertiarisation du secteur industriel entraîneront un besoin supplémentaire de bureaux, car de plus en plus d’activités se dérouleront derrière un écran. À court et moyen terme, le marché restera donc quelque peu sous pression, mais à long terme, les perspectives sont bonnes pour le marché suisse des surfaces de bureaux. Il convient toutefois de noter que d’autres changements structurels se profilent. Étant donné que les emplacements de premier rang sont plus attractifs pour les salariés, les emplacements de deuxième et troisième rang devraient être plus touchés par les conséquences de la tendance au télétravail. Il en va de même pour les bâtiments qui ne répondent pas suffisamment aux exigences qualitatives du nouveau monde du travail.
