Si le seul moyen d’améliorer les rendements locatifs est d’expulser les locataires, alors c’est le système qui pose problème.
Meilleur emplacement, rendement modeste : les maisons Sugus près de la gare centrale de Zurich.
Martin Rütschi / Keystone
La manière dont la propriétaire de trois immeubles près de la gare centrale de Zurich traite ses locataires est mal vue. Peu avant Noël, elle a résilié les contrats de 105 appartements, avec un préavis de trois mois avant de déménager. Plus de 200 personnes, dont des familles avec enfants, doivent chercher un nouveau logement.
Les propriétés vieilles de 25 ans sont à rénover. Il s’agit d’une terminaison vide classique. Les locataires existants doivent partir, les appartements sont entièrement rénovés puis reloués – généralement à un prix nettement plus élevé.
L’indignation suscitée par le comportement des propriétaires de certaines des maisons dites Sugus est compréhensible, mais il ne faut pas aller trop loin dans la diabolisation. On peut supposer que les locataires réussiront à contester les résiliations. Vous n’aurez probablement pas à déménager dans 90 jours, mais des mois, voire des années, plus tard.
De plus, il y a de bonnes chances qu’ils retrouvent quelque chose à proximité. La ville de Zurich évalue régulièrement où se trouvent les locataires qui ont dû déménager en raison d’un bail vacant. En 2021/2022 (chiffres les plus récents), 67 pour cent ont trouvé ce qu’ils cherchaient dans la ville de Zurich, et 18 pour cent l’ont même trouvé dans la même zone.
Les licenciements sans préavis sont fondamentalement légaux, peuvent être justifiés sur le plan opérationnel et constituent une pratique courante sur le marché du logement. Swiss Life, l’un des plus grands propriétaires immobiliers du pays, émet chaque année plusieurs centaines de résiliations, comme l’a déclaré le patron de l’assureur de l’époque dans une interview à la NZZ en 2021.
Il n’est pas non plus inacceptable que le propriétaire des maisons Sugus essaie d’améliorer ses revenus. Elle avait hérité des immeubles de son père, qui mettait un point d’honneur à fournir les appartements à un prix inférieur au prix habituel. C’était noble de sa part, mais son héritière ne peut être obligée de poursuivre le même engagement caritatif.
Sur un marché locatif très réglementé, les rénovations totales et les avis de vacance sont quasiment le seul moyen d’obtenir des loyers plus élevés. Ils sont donc également le résultat d’une protection excessive des locataires. Si vous voulez éviter les expulsions, vous devriez donner plus de flexibilité aux propriétaires dans la fixation des prix, mais les gens de gauche et l’association des locataires ne veulent pas l’accepter.
Il vaut mieux s’indigner des forces du marché et exiger une implication encore plus grande du gouvernement, avec des réglementations encore plus strictes et des logements appartenant à l’État.
Mais, et les exemples de Genève et de Bâle le montrent très clairement, ce serait une erreur. Là où l’État intervient, l’offre et la demande se désynchronisent, les anciens locataires sont protégés et les nouveaux arrivants sont escroqués. Les investisseurs sont dissuadés et les rénovations urgentes sont reportées.
Le canton de Zurich votera prochainement une réglementation basée sur les modèles bâlois et genevois. et le risque est réel qu’il introduise le même modèle restrictif. Chaque changement et rénovation, aussi minime soit-il, nécessiterait une approbation. La propriétaire des maisons Sugus a donné aux initiateurs le sujet de vote parfait avec son licenciement insensible avant Noël.
Mais quiconque a vraiment à cœur les locataires et ne veut pas seulement gérer un problème politique ne devrait pas exiger plus de réglementations. Il devrait plutôt veiller à ce que les investisseurs privés et les coopératives puissent construire autant d’appartements que possible.
