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– Le gouvernement fait une concession aux loueurs du LMNP, dans la mesure où l’article 24 du PLF 2025 ne ciblera pas indistinctement toutes les catégories de biens.
Rejeté en première lecture par l’Assemblée nationale, le projet de loi de finances (PLF) pour 2025 arrive ce lundi 25 novembre au Sénat, dans sa version initialement élaborée par le gouvernement. Une version que ce dernier compte cependant enrichir via amendements déposé ce week-end, notamment en matière d’investissement locatif. Pour mémoire, article 24 du PLF 2025 prévoit que, dans le cas de biens loués au LMNP (location meublée non professionnelle), la dépréciation comptable, c’est-à-dire la perte de valeur annuelle du bien, sera désormais incluse dans le calcul de la plus-value de cession.
Une mesure qui augmentera le montant de la plus-value réalisée à la revente du bien et, donc, l’impôt à payer. Le gouvernement entend ainsi éliminer l’un des principaux avantages fiscaux la location meublée, afin d’inciter les propriétaires à basculer leurs biens vers le marché de la location nue longue durée, en situation de pénurie. Face à la levée de boucliers des propriétaires fonciers, le gouvernement vient de déposer un amendement prévoyant que « l’article 24 du PLF 2025 ne s’appliquera qu’à ceuxsessions réalisées à partir du 1er janvier 2025». Si vous avez vendu votre bien loué en LMNP avant cette date, pas de panique, le PLF 2025 ne sera pas rétroactif, vous ne serez pas redevable d’un impôt « plus-value » sur votre plus-value.
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Pas de taxation majorée pour certaines résidences services
Autre concession faite par le gouvernement aux loueurs du LMNP, l’article 24 ne ciblera pas indifféremment toutes les catégories de biens. « Lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2025, les parlementaires (députés) ont exprimé la volonté de réserver un traitement privilégié à l’investissement dans certains types de logements qui contribuent au développement de l’offre locative en faveur des certaines populations dont les besoins présentent des défis particuliers »se souvient d’une seconde amendement du gouvernement.
Celui-ci envisage donc de « de ne pas appliquer les dispositions de l’article 24 aux logements situés dans certaines résidences services et établissements pour personnes âgées ou handicapées». Autrement dit, la taxe de revente ne sera pas augmentée pour les biens loués au LMNP dans des résidences seniors. En sera-t-il de même pour les biens situés dans des résidences étudiantes ? “L’idée est de les exclure” aussi, répond le ministère du Logement à Capital.
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L’avantage fiscal Denormandie recentré et raccourci
Toujours en matière d’investissement immobilier, un tiers amendement du gouvernement restreint l’avantage fiscal Denormandie. Pour rappel, le Denormandie vous donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu, représentant 9% à 21% du prix du bien, si vous achetez un logement ancien pour le louer entre 6 et 12 ans, nu, comme résidence principale, et en s’engageant à le rénover. De plus, le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds et le revenu fiscal de référence du locataire ne peut excéder certains seuils. Enfin, le logement doit être situé dans une commune concernée par le plan national de revitalisation des centres-villes moyens « Action cœur de ville », ou dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation territoriale.
Le loi sur l’habitat dégradé du 9 avril avait étendu la Denormandie aux investissements réalisés dans les copropriétés en grande difficulté financière et l’avait prolongée d’un an, jusqu’au 31 décembre 2027. L’avenant du gouvernement rétablit, à compter du 1er janvier 2025, le dispositif Denormandie dans son rédaction antérieure à la loi sur l’habitat dégradé. Il le recentre donc sur « les seules communes caractérisées par un fort besoin de réhabilitation de leur centre-ville ». Une mission menée en septembre 2023 par l’Inspection générale des finances « a constaté les difficultés de Denormandie à répondre aux enjeux des copropriétés en difficulté »fait valoir le gouvernement. Plus largement, cette mission “n’ayant pas conclu à son efficacité” De la Denormandie, l’amendement ramène également l’extinction du système au 31 décembre 2026, au lieu de fin 2027.
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