Dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier ancien en Île-de-France depuis deux ans, une question cruciale se pose pour les investisseurs et les propriétaires. Les plus-values immobilières sont-elles encore possibles à long terme ? Une analyse approfondie des données fournies par les notaires du Grand Paris apporte un éclairage nuancé sur cette question. En effet, elle révèle des disparités entre départements et types de biens, mais confirme la rentabilité potentielle de l’investissement immobilier sur une décennie.
Résumé :
Moins-values à court terme, plus-values immobilières à long terme
Moins-values à court terme
L’étude des transactions immobilières en Île-de-France met en évidence une dichotomie entre reventes à court terme et reventes à long terme. Les données révèlent des moins-values moyennes de 40 600 € pour les appartements et 39 200 € pour les maisons en cas de revente dans un délai de deux ans. Ainsi, les propriétaires contraints de revendre leur bien rapidement après l’acquisition ont en réalité subi des pertes. Mais cela ne reflète pas la réalité des investisseurs à long terme.
Des durées de détention plus longues, un gage de rentabilité
Toutefois, les durées moyennes de détention sont respectivement de 10 et 12 ans pour les appartements et les maisons. Ce qui laisse présager des perspectives plus favorables. En effet, sur ces périodes plus longues, les plus-values immobilières restent la norme, bien que variables selon les départements et les types de biens.
Paris et Hauts-de-Seine : des tendances contrastées pour les appartements
Baisse des prix à court terme
En s’intéressant aux appartements, une tendance se dessine clairement. Sur les cinq dernières années, le prix du mètre carré a baissé de 1,7 % en Île-de-France.. Toutefois, cette baisse a eu des répercussions directes sur la valeur des propriétés. En fait, cela a généré un moins-value moyenne de 5 800 € par appartement. Cette tendance masque cependant de fortes disparités départementales.
A Paris, où les prix sont particulièrement élevés, la baisse a été plus précoce et plus marquée. Depuis on observe une baisse de 5,6% en 5 ans, soit une perte moyenne de 31 350 € par bien. Les Hauts-de-Seine accusent également une légère perte de 3 720 € sur la même période. En revanche, les autres départements franciliens restent en territoire positif. Et les plus-values immobilières varient de 5 000 € en Seine-Saint-Denis à 11 700 € dans les Yvelines.
Hausse des prix et plus-values immobilières à long terme
Sur une période de 10 ans, le prix au m² des appartements en Ile-de-France a augmenté de 14,1 %. Cela génère une plus-value moyenne de 44 080 € par bien revendu. Cependant, la hausse des prix varie selon les régions d’Île-de-France. Ainsi, dans la Grande Couronne, la hausse reste modérée avec une hausse de 6,7%. En revanche, la Petite Couronne a connu une hausse plus marquée de 13,5 %.
Paris, de son côté, se démarque clairement. Le capital se porte bien avec une hausse impressionnante de 17,6%. Cette dynamique se traduit par une plus-value immobilière moyenne de 78 100 € pour un appartement de 55 m².
Les maisons, valeurs refuges des plus-values immobilières
Meilleure résistance à la baisse des prix
Les maisons résistent davantage à la baisse des prix. Contrairement aux appartements, leur revente au bout de cinq ans continue de générer des plus-values dans tous les départements d’Île-de-France.
En moyenne, cette valeur ajoutée s’élève à 18 600 €. Toutefois, des disparités apparaissent selon les territoires. En Seine-Saint-Denis, la valeur ajoutée moyenne atteint 13 800 €tandis que dans les Hauts-de-Seine, il grimpe jusqu’à 33 800 €. En effet, la hausse ultérieure des prix et l’attrait des maisons pendant la COVID expliquent cette bonne performance.
Des plus-values importantes à long terme
Sur 10 ans, les plus-values sont encore plus importantes, de 23 500 € en Seine-et-Marne à 89 500 € dans les Hauts-de-Seine. Cette performance s’explique par une hausse des prix plus tardive que celle des appartements. Ceci est stimulé par la forte attractivité de ce type de biens en période de COVID.
Conclusion
Malgré la baisse récente des prix, l’investissement immobilier en Île-de-France reste potentiellement générateur de plus-values immobilières sur une durée de 10 ans. Toutefois, les maisons semblent plus résilientes que les appartements. Ainsi, on observe des disparités notables entre Paris, les Hauts-de-Seine et les autres départements. Ces enseignements éclairent les stratégies des investisseurs, qui doivent intégrer la temporalité et la localisation dans leurs choix. Une approche à long terme et une sélection géographique pertinente peuvent optimiser les perspectives de plus-value immobilière en Île-de-France.
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