Les prix baissent, mais le marché immobilier continue de sombrer !

Le marché immobilier français traverse une période de turbulences, malgré des signes d’accalmie après deux années de forte dépression. En effet, les chiffres récemment publiés par les Notaires de France révèlent un double constat : les prix de l’immobilier ont baissé, mais cette baisse n’a pas suffi à relancer les ventes. Ainsi, en 2024, le nombre de transactions a connu une baisse spectaculaire, qui illustre un blocage profond du secteur. Cette situation, à la fois paradoxale et alarmiste, remet en cause les facteurs qui freinent la reprise du marché et les dynamiques économiques et politiques qui amplifient sa complexité.

Ventes immobilières en chute libre : une crise profonde

En 2024, le marché immobilier français a enregistré une baisse brutale des transactions, avec seulement 750 000 ventes, contre 1,2 million en 2021. Cette baisse de 17 % par rapport à l’année précédente intervient dans un contexte marqué par une série de facteurs défavorables. Parmi eux, l’instabilité politique qui a suivi la dissolution parlementaire de juin 2024 a joué un rôle central. Maître Priscille Caignault, notaire et membre de l’Office du Conseil supérieur des notaires, déclare que « cette instabilité a poussé les acteurs du marché à adopter une posture défensive ». Cette baisse touche tous les segments de marché, qu’il s’agisse de logements anciens, de nouvelles constructions ou encore de terrains à bâtir.

Dans le même -, les conditions économiques n’ont pas permis de redresser la situation. Même si les prix de l’immobilier ont baissé en moyenne de 3,9% et que les taux d’intérêt pour un prêt sur 20 ans ont atteint un niveau relativement bas de 3,15%, ces facteurs favorables n’ont pas suffi à relancer la demande. Les ménages restent très prudents face à l’incertitude ambiante. Une étude conjointe de l’Insee et de la Banque de France met également en évidence une baisse continue du patrimoine immobilier des ménages, qui s’élève désormais à 14 567 milliards d’euros, soit une contraction de 0,9 % par rapport à 2023. Cette érosion du patrimoine ne reflète pas seulement une perte de valeur de l’immobilier, mais aussi une fragilité économique qui freine la reprise du marché.

Un pouvoir d’achat en hausse, mais pour qui ?

La baisse des prix de l’immobilier en 2024 a apporté une amélioration mesurée du pouvoir d’achat, estimé à +4 % sur un an. Toutefois, ces progrès restent inégaux. Les ménages aux revenus les plus élevés sont les premiers bénéficiaires de cette tendance, notamment grâce à des taux de crédit avantageux qui avoisinent les 3%, accessibles uniquement aux meilleurs profils financiers. En revanche, pour les ménages des classes moyennes, l’accès au crédit reste complexe. Ces ménages doivent faire face à des conditions plus restrictives qui freinent leur capacité d’achat et limitent ainsi leur participation à un marché déjà difficile.

De telles disparités révèlent des divisions géographiques marquées. Par exemple, une mensualité de 800 € permettrait à un acheteur d’acquérir 111 m² à Saint-Étienne, mais seulement 41 m² à Marseille, et à peine 12 m² à Paris. Ces écarts reflètent des différences économiques, mais aussi des disparités en termes d’attractivité et de dynamisme régional. Le marché immobilier reflète ainsi un clivage croissant entre les grandes métropoles, où les prix restent prohibitifs, et les villes moyennes, souvent plus accessibles. Cette situation exacerbe les inégalités sociales, ce qui crée une fracture qui entrave encore davantage l’équilibre et la cohésion du marché national.

Le marché immobilier français termine 2024 dans une situation incertaine. Malgré la baisse des taux de crédit et une légère amélioration du pouvoir d’achat, ces mesures restent insuffisantes pour endiguer la baisse des transactions. Pour restaurer la confiance, les professionnels réclament des réformes structurelles capables d’offrir des solutions durables, notamment en facilitant l’accès à la propriété des ménages les plus modestes. En l’absence de tels ajustements, les disparités entre régions et catégories sociales risquent de s’accentuer encore davantage. Dans ce contexte de tensions politiques et d’inégalités marquées, l’avenir du secteur dépendra de la capacité des décideurs à répondre aux défis systémiques qui freinent une reprise équilibrée.