Un contrat formel de location immobilière doit prévoir un inventaire.
Il peut toutefois arriver que le propriétaire ou le locataire refuse ou oublie de l’établir.
La situation est alors périlleuse, car les deux parties peuvent être contraintes de rembourser des dommages dont elles ne sont pas responsables.
Dans les relations entre locataire et bailleur, les éventuels dégâts matériels sont souvent la principale Source de tensions, voire de litiges. Il peut parfois être difficile de définir les responsabilités dans la détérioration des logements. Certains sont la conséquence d’une utilisation normale des choses, d’autres sont le résultat d’incidents. Selon les cas, les réparations sont à la charge de l’une ou l’autre partie. Pour réduire les risques de litige, l’état des lieux est un élément essentiel et doit être précis. Cependant, il n’est pas toujours établi à l’entrée du locataire.
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L’état des lieux est-il obligatoire ?
Sur le papier, l’état des lieux d’entrée est obligatoire puisqu’il est clairement mentionné dans les textes légaux. Aucune agence immobilière ni propriétaire sérieux ne vous proposera de vous en passer. Toutefois, son absence n’entraîne pas la nullité du contrat de location. Heureusement, un locataire qui n’a pas dressé d’état des lieux ne risque pas d’être expulsé. Certaines personnes s’en passent, par exemple lorsqu’elles louent un bien à des proches, estimant que ce n’est pas nécessaire. Des propriétaires peu scrupuleux s’en passent parfois. Dans certains cas, c’est la négligence du locataire ou des deux parties qui ne permet pas de l’établir.
Qui est responsable des dégâts sans inventaire ?
La loi est plutôt favorable au propriétaire. L’article 1731 du Code civil dispose que «si aucun inventaire n’a été fait, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état pour les réparations locatives, et devra les restituer comme tels, sauf preuve contraire.« . Ainsi, à défaut d’état des lieux, le bailleur peut vous demander de réparer tous les dégâts aux frais du locataire, même si vous n’y êtes pour rien.
Il existe cependant plusieurs façons de s’en protéger. La première est de mettre en demeure le bailleur de procéder à un état des lieux dès l’entrée. La démarche peut être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il ne donne pas suite, la présomption est renversée. Il appartiendra donc au bailleur de démontrer qu’il a mis à disposition le logement en bon état. Il peut par exemple mettre en avant des photos, des vidéos, ou encore un constat d’huissier. A défaut, il ne pourra être demandé au locataire de payer les réparations.
Si vous craignez de mettre en demeure votre propriétaire, vous pouvez recueillir des preuves du mauvais état de votre bien. Là encore, prendre des photos est un premier réflexe. Mais ils doivent être exhaustifs, clairement datés et soigneusement conservés. Faire appel à un huissier est également possible, mais cela coûtera plus cher qu’une lettre recommandée. Insister pour que l’inventaire soit dûment réalisé reste donc la meilleure solution.
